ZAP 16/2017, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 1. Kündigung wegen Eigenbedarfs durch eine GbR

Der VIII. Senat hatte zunächst im Jahre 2007 entschieden, dass eine GbR wegen Eigenbedarfs für einen bei Abschluss des Mietvertrags existierenden Gesellschafter kündigen kann (BGH WuM 2007, 515 = NJW 2007, 2845 = NZM 2007, 679 = ZMR 2007, 772 = DWW 2007, 369 = MDR 2007, 1301 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 12 m. Anm. Börstinghaus; Häublein NJW 2007, 2847; Schumacher MietRB 2007, 253, 254; Müller WuM 2007, 579; Drasdo NJW-Spezial 2007, 529). Vier Jahre später hat er diese Einschränkung fallengelassen und entschieden, dass eine GbR sich auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen kann, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte (BGH WuM 2012, 31 = GE 2012, 127 = NZM 2012, 150 = MDR 2012, 78 = NJW-RR 2012, 237 = ZfIR 2012, 177 = ZMR 2012, 264 = MietPrax-AK § 566 BGB Nr. 11 m. Anm. Börstinghaus; Schach GE 2012, 98; Schmid MietRB 2012, 34; Drasdo NJW-Spezial 2012, 129). Auf der anderen Seite hatte der Senat bereits zuvor entschieden, dass eine juristische Person (BGH ZMR 2003, 904 = GE 2003, 1488 = WuM 2003, 691 = NJW-RR 2004, 12 = NZM 2004, 25 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 3 m. Anm. Börstinghaus; Maciejewski MM 2003, 445; Roth NZM 2004, 129; Lützenkirchen MietRB 2004, 4) und eine Personengesellschaft (BGH WuM 2011, 113 = GE 2011, 262 = NJW 2011, 993 = NZM 2011, 276 = ZMR 2011, 371 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 31 m. Anm. Börstinghaus; Reinelt jurisPR-BGHZivilR 4/2011 Anm. 1; Schach MietRB 2011, 71; Wiek WuM 2011, 146; Drasdo NJW-Spezial 2011, 194; Eisenschmid LMK 4/2011 Anm. 3; Campos BB 2011, 913) nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen können.

Diese Rechtsprechung hat der BGH jetzt bestätigt und gegen Angriffe verteidigt (BGH MDR 2017, 142 = WuM 2017, 94 = GE 2017, 166 = NJW 2017, 547 = NZM 2017, 111 = ZMR 2017, 141 = DWW 2017, 51 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 62 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 3/2017 Anm. 1; Börstinghaus LMK 2017, 385346; Derleder WuM 2017, 104; Selk NJW 2017, 521; Singbartl NZM 2017, 119; Abramenko MietRB 2017, 65/66; Meier ZMR 2017, 150; Schach jurisPR-MietR 6/2017 Anm. 2; Dubovitskaya/Weitemeyer NZM 2017, 201; Drasdo NJW-Spezial 2017, 194).

Hinweis:

Problematisch bleibt für die Praxis die Feststellung des Übergangs von einer GbR zu einer Personengesellschaft, also insbesondere einer OHG, der ja ohne Eintragung im Handelsregister allein durch die Ausweitung der Geschäfte möglich ist. Wenn dem Mietervertreter dieser Nachweis gelingt, scheidet eine Eigenbedarfskündigung aus.

Der Senat hat in einer zweiten Entscheidung seine Auffassung noch einmal wiederholt (BGH NZM 2017, 285 = WuM 2017, 288 = NJW-RR 2017, 583 = ZMR 2017, 380 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 63 m. Anm. Börstinghaus).

Mit der ersten Entscheidung (BGH MDR 2017, 142 = WuM 2017, 94 = GE 2017, 166 = NJW 2017, 547 = NZM 2017, 111 = ZMR 2017, 141 = DWW 2017, 51 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 62) hat der Senat aber in einem Punkt eine Rechtsprechungsänderung vollzogen, und zwar was die Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die sog. Anbietpflicht angeht. Auch nach Ansicht des Senats hat der Vermieter als vertragliche Nebenpflicht die Verpflichtung, dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will. In der Vergangenheit hatte der Senat aus diesem Unterlassen eines gebotenen Anbietens gefolgert, dass damit die Kündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam werde.

An dieser Rechtsfolge will er jetzt nicht mehr festhalten. Der Vermieter verstoße nämlich allein durch die Eigenbedarfskündigung nicht gegen ein Gesetz. Erst dadurch, dass er eine ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende geeignete Alternativwohnung nicht dem Mieter anbietet, liegt eine Nebenpflichtverletzung vor. Die Verletzung einer solchen Nebenpflicht mache aber die ursprünglich berechtigte Eigenbedarfskündigung nicht unwirksam. Der Mieter habe nur einen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, als wenn der Vermieter der Anbietpflicht nachgekommen wäre. Diesen Schaden muss der Vermieter dem Mieter ersetzen und zwar in Geld.

Hinweise:

Zum erstattungsfähigen Schaden können eventuell aufgewendete Umzugskosten gehören. Wäre der Mieter "nur" im Haus umgezogen, wären diese eventuell gar nicht angefallen. Ebenso könnten auch Maklerkosten und höhere Fahrtkosten zur Arbeit dazugehören.