ZAP 16/2016, Aktuelle Entwicklungen im Immobilienmaklerrecht / 1. Novellierung des Wohnungsvermittlungsgesetzes durch das Bestellerprinzip

Eine tiefgreifende Veränderung hat das Wohnungsvermittlungsrecht durch die zum 1.6.2015 in Kraft getretene Einführung des Bestellerprinzips erfahren (Einzelheiten hierzu D. Fischer NJW 2015, 1560; Duchstein NZM 2015, 417; Grams ZfIR 2015, 512). Dieses sieht vor, dass derjenige den Wohnungsmakler bezahlen soll, der ihn beauftragt hat. Eine Provisionspflicht des Wohnungssuchenden ist daher nur noch dann zulässig, wenn er dem Makler einen eigenständigen Suchauftrag erteilt und dieser ausschließlich für den Kunden nach außen suchend tätig wird (§ 2 Abs. 1a WoVermittG). In seinem Anwendungsbereich bedeutet das Bestellerprinzip ein faktisches Verbot der Doppeltätigkeit des Maklers. Die Textform ist für alle Wohnraummaklerverträge zwingend vorgeschrieben (§ 2 Abs. 1 S. 2 WoVermittG); Verstöße hiergegen führen zur Nichtigkeit des Maklervertrags (AG Dülmen WuM 2016, 374; D. Fischer WuM 2016, 391, 394). Umgehungsgeschäfte sind unzulässig. So darf der Makler vom Wohnungssuchenden keine Besichtigungsgebühren verlangen, wenn er zuvor bereits mit dem Vermieter in Verbindung gestanden hat (LG Stuttgart, Urt. v. 15.6.2016 – 38 O 73/15 KfH, BeckRS 2016, 11583; D. Fischer WuM 2016, 391, 397 f.).

Mit Beschluss vom 29.6.2016 (ZAP EN-Nr. 580/2016) hat das BVerfG das Bestellerprinzip insgesamt für verfassungsrechtlich unbedenklich erklärt und hiergegen gerichtete Verfassungsbeschwerden abgewiesen. Insbesondere liegt kein Verstoß gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz vor. Dies gilt sowohl für die Einführung des Bestellerprinzips im gesamten Bundesgebiet im Gegensatz zur regionalen Begrenzung der Mietpreisbremse (BVerfG BeckRS 2016, 48701 Rn 75) als auch für die Erforderlichkeit der Ausschließlichkeitsregel des § 2 Abs. 1a WoVermittG; eine verfassungskonforme Reduktion in den Fällen der Mehrfachbeauftragung ist nicht geboten (Rn 77 f.). Die Einführung des Textformerfordernisses verletzt die beschwerdeführenden Makler nicht in ihrer Berufsfreiheit (Rn 94 f.).