ZAP 13/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die or ... / d) Kündigung von Wohnungen im Zweifamilienhaus

Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter gem. § 573a BGB auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses i.S.d. § 573 BGB bedarf. Der Begriff der Wohnung richtet sich nach der Verkehrsanschauung. Danach wird unter einer Wohnung "ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht" (BGH NZM 2011,71; NZM 2015, 452; LG Hamburg WuM 1994,215; LG Aachen WuM 1993, 617; LG Bochum WuM 1984,133; Sternel Mietrecht aktuell Rn XI 397). Die DIN 283 definiert die Wohnung als "die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen, darunter stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit. Zu einer Wohnung gehören außerdem Wasserversorgung, Ausguss und Abort" (LG Bochum WuM 1984,133; LG Berlin GE 1992, 1151; LG Lübeck WuM 1992,616; LG Bonn WuM 1992,24; LG Aachen WuM 1993, 616; LG Hamburg WuM 1994,215; LG Kempten WuM 1994,254; Häublein in: MüKoBGB § 573a BGB Rn 11; Rolfs in: Staudinger § 573a BGB Rn 6; Hinz in: Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Miete/WEG/Nachbarschaft § 573a BGB Rn 14). Es ist nicht erforderlich, dass die Küche eingerichtet ist; es müssen lediglich diejenigen Versorgungsanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom) vorhanden sein, die zur Einrichtung einer Küche nötig sind. Entscheidend ist, ob die Räume als vollständige Wohnung geeignet waren, also vor allem Bad und Küche aufweisen. Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden (BGH NZM 2008, 682). Ein Wohnhaus, in dem sich neben je einer Wohnung im Erdgeschoss und im Obergeschoss eine selbstständig als Wohnung nutzbare Einliegerwohnung befindet, ist jedoch dann kein "Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen" i.S.d. § 573a Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter neben der Erdgeschosswohnung auch die Einliegerwohnung nutzt (BGH NZM 2011, 71). Unerheblich ist, ob in dem Gebäude außer den beiden Wohnungen sich noch Gewerbeeinheiten befinden. Dies hat der Gesetzgeber dadurch klargestellt, dass nur noch von einem Gebäude und nicht mehr von einem Wohngebäude die Rede ist.

Eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB ist dann nicht möglich, wenn das Gebäude abgerissen oder verkauft werden soll. Nach Ansicht des LG Mannheim (NZM 2004, 256) besteht das Kündigungsrecht nicht, wenn der Vermieter das Zweifamilienhaus nach dem Auszug des Mieters abreißen und an dessen Stelle einen Neubau mit sechs Wohnungen errichten will. Die Kündigung einer Einliegerwohnung nach § 573a BGB soll treuwidrig gem. § 242 BGB sein, wenn der Vermieter in der Absicht handelt, das auch von ihm selbst (wegen Umzugs in ein neues Eigenheim) geräumte Haus in entmietetem Zustand besser verkaufen zu können (LG Duisburg NZM 2005, 216; LG Stuttgart WuM 2007, 75). Demgegenüber hat das AG Aschaffenburg (WuM 2007, 460) entschieden, dass eine vom Veräußerer ausgesprochene Kündigung gem. § 573a Abs. 1 BGB zugunsten des Erwerbers wirkt, wenn er als Veräußerer die Hauptwohnung räumt und der Erwerber diese Wohnung bezieht (abl. Anm. Blank WuM 2007, 462).

Entscheidender Zeitpunkt für das Vorliegen der Voraussetzung des § 573a Abs. 1 BGB, dass sich in dem Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen befinden, ist i.d.R. derjenige der Begründung des Mietverhältnisses und nicht der des Ausspruchs der Kündigung (OLG Hamburg WuM 1982, 151). Der Mieter soll bei Abschluss des Mietvertrags erkennen können, dass es sich um ein weniger geschütztes Mietverhältnis handelt. Im Übrigen hätte es anderenfalls der Vermieter in bestimmtem Umfang in der Hand, durch bauliche Veränderungen den Bestandsschutz eines Mietverhältnisses entfallen zu lassen. Nicht erforderlich ist jedoch, dass der Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrags in dem betreffenden Haus wohnt (OLG Koblenz WuM 1981, 204; BayObLG WuM 1991, 249; OLG Karlsruhe WuM 1992, 49). Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich deutlich, dass der Gesetzgeber mit der Vorschrift regelmäßig zu erwartenden Schwierigkeiten bei der Darlegungs- und Beweislast des Vermieters wegen der entstandenen Zerrüttung des Mietverhältnisses begegnen wollte. Es sollte gerade eine Konfliktsituation im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung gelöst werden. Danach ist bei einem Zweifamilienhaus das störungsfreie Zusammenleben von weitaus größerer Bedeutung als in einer größeren und damit anonymeren Hausgemeinschaft oder in einem Haus, dessen Vermieter in größerer Entfernung wohnt.

In diesen Fällen verlängert sich die Kündigungsfrist des Vermieters gem. § 573c Abs. 1 BGB um drei Monate. Der Mieter kann sich aber auch bei dieser Kündigung auf die Sozialklausel des § 574 BGB berufen. Insofern besteht hier, wenn auch eingeschränkt, ein Wohnraumkündigungsschutz.

Im Kündigungsschreiben ist gem. §...