ZAP 10/2020, Gesetzgebungsreport / 8. Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz

Der von der Bundesregierung am 23.3.2020 auf den Weg gebrachte Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentümermodernisierungsgesetz – WEMoG; BT-Drucks 19/18791) sieht eine Vielzahl von Änderungen vor. Mit dem Vorhaben soll das aus dem Jahr 1951 stammende Wohnungseigentumsgesetz (WEG) so reformiert werden, dass es den aktuellen Bedürfnissen, Wohnungen barrierereduzierend aus- und umzubauen und für den Klimaschutz notwendige energetische Sanierungen durchzuführen, gerecht wird. Die derzeitige Rechtslage, nach der es in vielen Fällen der Zustimmung aller oder eines hohen Anteils der Wohnungseigentümer bedarf, wird zu Recht als hinderlich angesehen. Dementsprechend soll künftig jeder Wohnungseigentümer, aber auch jeder Mieter allein, einen Anspruch auf Gestattung des Einbaus einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, den barrierefreien Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss auf eigene Kosten erhalten (§§ 20 f. WEG-E; § 554 BGB-E). Nur bei Vorliegen triftiger Gründe kann die Eigentümerversammlung bei Umsetzung des Gesetzesvorhabens den Umbau ablehnen.

Geplant ist, die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage zu vereinfachen, dabei soll künftig bereits eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügen (zur Kostenverteilung vgl. § 21 WEG-E). Zudem soll die Eigentümerversammlung als zentraler Ort der Entscheidungsfindung aufgewertet werden, indem die Ladungsfrist verlängert und Hürden für die Beschlussfähigkeit beseitigt werden. Zugleich sollen die Wohnungseigentümer eine Online-Teilnahme an der Versammlung ermöglichen und die elektronische Beschlussfassung gestatten können (§ 23 WEG-E). Schließlich gibt der Entwurf den Wohnungseigentümern auch die Möglichkeit, die Einführung von Vertragsstrafen zu beschließen (§ 19 Abs. 3 WEG-E); hierdurch sollen etwa Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung effektiver als bisher unterbunden werden können.

Angedacht ist eine Klarstellung (vgl. bereits BGH, Beschl. v. 2.6.2005 – V ZB 32/05), dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist (§ 9a WEG-E), wobei sie durch ihre Organe handelt (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan). Die Befugnisse des Verwalters, der eine im Außenverhältnis unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht erhält, sollen gestärkt werden, indem er künftig vermehrt in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden können soll. Allerdings sollen Wohnungseigentümergemeinschaften auch einfacher ihren Verwalter abberufen können. Die Vorschriften über den Verwaltungsbeirat sollen flexibler gefasst und die Haftung der Beiratsmitglieder auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.

Zu den zahlreichen weiteren Regelungsvorschlägen, die der Gesetzesentwurf vorsieht, gehören auch solche, die sich der Streitschlichtung und -beilegung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft annehmen. Geplant ist, das Gesetzgebungsverfahren bis zur parlamentarischen Sommerpause abzuschließen.