Die Zahlungsunfähigkeit eines Wohnungseigentümers stellt sich für die Verwaltung bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft oft erst heraus, wenn ein Hausgeldtitel vorliegt und sich als nicht vollstreckbar erweist. Die Gemeinschaft hat dann nicht nur das Problem, dass sie ihre Rückstände nicht realisieren kann, sondern sie muss für das Wohnungseigentum ihres in Vermögensverfall geratenen Mitglieds auch noch laufend Kosten finanzieren, ohne mit einer Kostenerstattung ernsthaft rechnen zu können.
Gesetzliche Regelungen finden sich im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG).
BGH, Urteil v. 10.12.2010, V ZR 60/10: Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.
Für frühzeitige Titulierung der Zahlungsrückstände sorgen
Zahlungsrückstände sollten stets zeitnah tituliert werden, da nur ein Titel, also insbesondere Urteil, zur Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen berechtigt.
Keine Betragsbegrenzung für Zwangsversteigerung
Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 existiert durch Aufhebung von § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG keine Mindestbetragshöhe mehr, sodass die Zwangsversteigerung aus jedem Zahlungstitel betrieben werden kann.
Kein Versammlungsausschluss
Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.
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