Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers (Hausgeld) (WEMoG) / 2 Erfolgsaussichten weiterer Zwangsmaßnahmen

Aus den Hausgeldtiteln kann sowohl die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums als auch die Zwangsverwaltung eingeleitet werden.

2.1 Zwangsverwaltung

Die Einleitung eines Zwangsverwaltungsverfahrens bringt den Vorteil, dass der Zwangsverwalter das Hausgeld an die Gemeinschaft zahlen muss. Kann der Zwangsverwalter diese Hausgeldzahlungen nicht durch Mieteinnahmen finanzieren, muss der die Zwangsverwaltung betreibende Gläubiger Vorschüsse an den Zwangsverwalter leisten. Dieser zahlt in einem solchen Fall aus den Vorschüssen die fälligen Hausgelder an die Gemeinschaft bzw. ihren Verwalter. Ist die Eigentümergemeinschaft die das Zwangsverwaltungsverfahren betreibende Gläubigerin, finanziert sie selbst die fälligen Hausgelder des zahlungsunfähigen Eigentümers.

Hinweis

Erstattung der Vorschüsse

Diese Art der Finanzierung ist sinnvoll, wenn gleichzeitig ein Zwangsversteigerungsverfahren läuft. Bei der Verteilung des Versteigerungserlöses erhält die Eigentümergemeinschaft nämlich ihre Vorschüsse an den Zwangsverwalter vorrangig erstattet ( § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG). Auf diese Weise lassen sich oft jedenfalls die laufenden Kosten, welche für die Wohnung des zahlungsunfähigen Eigentümers entstehen, realisieren.

2.2 Zwangsversteigerung

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 existiert durch Aufhebung von § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG keine Mindestbetragshöhe mehr, sodass die Zwangsversteigerung aus jedem Zahlungstitel betrieben werden kann. Nach altem Recht musste der Hausgeldrückstand noch 3 % des Einheitswerts der Sondereigentumseinheit übersteigen.

Grundsätzlich sollte eine Titulierung frühzeitig erfolgen, da der in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zugunsten der Gemeinschaften der Wohnungseigentümer geregelte Vorrang begrenzt ist auf 5 % des Verkehrswerts der Sondereigentumseinheit. Des Weiteren erfasst das Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 ZVG nur die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten 2 Jahren.

2.3 Ruhen des Stimmrechts

Im Fall einer Interessenkollision sieht § 25 Abs. 4 WEG vor, dass das Stimmrecht des Wohnungseigentümers ruht. Ein Ruhen des Stimmrechts für den Fall, dass der Wohnungseigentümer in Zahlungsrückstand gerät, sieht das Gesetz nicht vor. Zwar ist § 25 Abs. 4 WEG nach herrschender Meinung abdingbar. Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen jedoch nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden. Entsprechende abweichende Bestimmungen in Vereinbarungen wären unwirksam.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 10.12.2010, V ZR 60/10.