Wohnungseigentumsrecht und Kompetenzschutzklage / 5 Hinweis

Problemüberblick

Beruft der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein dazu ermächtigter Wohnungseigentümer nach § 24 Abs. 3 WEG eine Versammlung ein, handeln sie jeweils als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Verletzen sie dabei ihre Rechte, ist zu fragen, wer dies rügen kann. Das AG entscheidet sich gegen eine Kompetenzschutzklage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese Sichtweise dürfte aber nicht unumstritten sein.

Klage wegen Kompetenzüberschreitungen (Kompetenzschutzklage)

Das Recht, die Versammlung einzuberufen, ist das Recht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht das Recht des Verwalters oder eines anderen Organs. Wird dieses Recht verletzt, sollte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dieses schützen können. Denn das Organ repräsentiert sie und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss nach § 31 BGB für das Organ einstehen. Vor diesem Hintergrund sind wenigstens 3 Lösungen möglich: Entweder kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in diesem Fall die Person und nicht das Organ verklagen. Oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist es – wie es das AG annimmt – versagt, zu klagen, und es muss ein Wohnungseigentümer klagen. Oder man nimmt an, dass sowohl ein Wohnungseigentümer als auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klagen können. Ich selbst halte es mit der 3. Lösung, die im Gesellschaftsrecht vertreten wird. Einem Wohnungseigentümer, aber auch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sollte es also möglich sein, gegen den pflichtwidrig handelnden Amtsträger vorzugehen (siehe dazu näher Elzer, ZMR 2021, S. 953 ff.).