Wohnungseigentum: Filmaufnahmen

1 Leitsatz

Es ist im Einzelfall vorstellbar, dass ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum 1-mal im Jahr für Filmaufnahmen vermieten und dazu das gemeinschaftliche Eigentum gebrauchen und benutzen darf.

2 Normenkette

§§ 10, 13, 14, 19 WEG

3 Das Problem

Wohnungseigentümerin K hat seit dem Jahr 2011 nach einem Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Erlaubnis, zumindest 1-mal jährlich eine in ihrem Eigentum stehende Wohnung Dritten gegen Entgelt für Filmaufnahmen zur Verfügung zu stellen. Im Jahr 2021 beschließen die Wohnungseigentümer, dass der Vertrag gekündigt werden soll. Dagegen geht K im Hauptantrag vor. Hilfsweise begehrt sie die Feststellung, zumindest 1-mal jährlich berechtigt zu sein, Filmaufnahmen in ihrer Wohnung durchführen zu lassen. Das AG weist die Klage ab. Hiergegen wendet sich die Berufung.

4 Die Entscheidung

Im Hauptantrag ohne Erfolg! Die Vereinbarung könne gekündigt werden, sodass der Beschluss nicht schon deshalb einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspreche. Aus dem Umstand, dass die Parteien in die Vereinbarung nicht ausdrücklich aufgenommen haben, dass diese widerruflich oder kündbar sein solle, könne nicht der Schluss gezogen werden, die Parteien hätten sich auf eine Unkündbarkeit geeinigt. Eine Kündigung aus wichtigem Grund sei zwar nicht nach § 314 Abs. 2 Satz 1 BGB zulässig, da es an einer Abmahnung fehle. Eine ordentliche Kündigung sei aber entsprechend § 580a Abs. 2 BGB zumindest zum 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des darauffolgenden Kalendervierteljahres zulässig, wenn nicht zu einem früheren Zeitpunkt. Die Frage, ob K einen Anspruch darauf hatte, eine Gestattung zu Filmaufnahmen jedenfalls nach Maßgabe der Vereinbarung aus dem Jahr 2011 zu erhalten und ob eine Genehmigung zu Filmaufnahmen in der Wohnung der K in der Zukunft gänzlich verweigert werden könne, stelle eine komplexe Rechtsfrage dar. Angesichts der nicht einfachen Rechtslage habe es im Rahmen des den Wohnungseigentümern nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG zustehenden Ermessens gelegen, den Beschluss wie geschehen zu fassen. Dieses Ermessen sei nur eingeschränkt gerichtlich überprüfbar. Der Maßstab eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Hauseigentümers sei, bezogen auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung, nach diesem Maßstab nicht verletzt worden. Die Vermietung einer Wohnung zu Filmaufnahmen stelle keine Wohnnutzung dar, soweit, wie im Fall, für die Überlassung ein Entgelt erhoben werde, die Filmaufnahmen mit einem größeren Filmteam durch eine professionelle Filmproduktionsfirma erfolge, hierzu eine Vielzahl von Mitarbeitern vor Ort im Einsatz seien, Mitarbeiter und Equipment mit mehreren Lastkraftwagen und Transportern zum Einsatzort gebracht werden müssten, an den Drehtagen umfangreiche Transporte und Abtransporte von Equipment in die Wohnung erforderlich seien und auch durch die Mitarbeitenden das Treppenhaus intensiver frequentiert werde als an einem durchschnittlichen Tag bei reiner Wohnnutzung. Hierin liege eine gewerbliche Nutzung, die bei typisierender Betrachtungsweise stärker beeinträchtige als eine reine Wohnnutzung. Die Belastung der übrigen Wohnungseigentümer an einem Drehtag gehe über das Maß hinaus, dass bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten sei. Nach der Gemeinschaftsordnung hätten die Wohnungseigentümer indes – wenn auch unter Auflagen – grundsätzlich einen Anspruch auf Genehmigung einer Nutzung zur "Ausübung eines Gewerbes oder als freiberufliche Praxis oder als Büro", die nur aus wichtigem Grund verweigert werden könne. Das ändere aber nichts. Der Feststellungsantrag sei hingegen im Wesentlichen begründet. Denn die Gemeinschaftsordnung eröffne weitergehende Nutzungsbefugnisse und einen grundsätzlichen Anspruch auf Genehmigung unter Auflagen, soweit nicht wichtige Gründe entgegenstünden. Die Belästigung durch die intensivere Nutzung des Treppenhauses stelle, soweit diese nur an einem Tag pro Jahr hinzunehmen sei, keinen hinreichend wichtigen Grund dar. Vor dem Hintergrund der Auflagen, die einen angemessenen Interessenausgleich ermöglichten, könne nicht davon ausgegangen werden, dass generell ein wichtiger Grund für die Versagung von gewerblichen Filmaufnahmen in der Wohnung der K vorliege, soweit diese nur an einem Tag im Jahr stattfinden.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall will ein Wohnungseigentümer seine Wohnung für Filmaufnahmen vermieten. Dazu muss das gemeinschaftliche Eigentum mitgebraucht werden. Das ist kein "Wohnen" und damit nicht dauerhaft nicht zulässig. Im Einzelfall kann aber etwas anderes gelten.

Gemeinschaftsordnung

Nach der Gemeinschaftsordnung haben die Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Anspruch, ihre Wohnungen zur Ausübung eines Gewerbes oder als freiberufliche Praxis oder als Büro zu gebrauchen oder zu nutzen. Ich selbst meine, diese Vereinbarung will keine Filmaufnahmen erlauben. Es geht um Gebrauch bzw. Nutzungen, die nicht mehr als ein Wohnen stören. Im Fall ist aber festgestellt, dass es anders ist – wenn auch nur für einen kurzen Zeitraum. Näher liegt meines Erachtens, das g...