Wohngemeinschaft – Anspruch auf Auswechslung von Mietern

1 Leitsatz

Schließt der Vermieter im Mietvertrag mit Mitgliedern einer studentischen Wohngemeinschaft ein Wechselrecht der WG-Mitglieder nicht ausdrücklich aus, haben die bisherigen Mieter gegenüber dem Vermieter grundsätzlich einen Anspruch auf Zustimmung zur Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und Aufnahme eines neuen Mitglieds als Mieter in den Mietvertrag.

2 Normenkette

§§ 133, 157, 241, 280, 553 BGB

3 Das Problem

Schließen mehrere Personen als Mieter einen Mietvertrag (z. B. Ehegatten, Lebenspartner), besteht grundsätzlich kein Rechtsanspruch der Mieter auf Ausscheiden eines Partners und Zustimmung des Vermieters zur Aufnahme z. B. des neuen Lebenspartners in den Mietvertrag. Ein Ausscheiden eines aus der Wohnung ausgezogenen Partners aus dem (fortbestehenden) Mietvertrag ist nur einvernehmlich mit Zustimmung des anderen und des Vermieters möglich. Gleiches gilt für den Eintritt eines neuen Mieters (so bereits BayOblG, Beschluss v. 21.2.1983, AR 112/81).

4 Die Entscheidung

Anders ist die Rechtslage, wenn der Vermieter einen Mietvertrag mit Mitgliedern einer (z. B. studentischen) Wohngemeinschaft (WG) schließt und ein Wechselrecht der WG-Mitglieder im Mietvertrag nicht ausdrücklich ausschließt. Dann haben die bisherigen Mieter nach einem Beschluss des LG München I gegenüber dem Vermieter grundsätzlich einen Anspruch auf Zustimmung zur Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und Aufnahme eines neuen Mitglieds als Mieter in den Mietvertrag.

Insoweit ergibt die Auslegung des Mietvertrags regelmäßig das Bestehen einer vertraglichen Nebenpflicht des Vermieters (§ 241 Abs. 2 BGB) auf Zustimmung zum beantragten Mieterwechsel. Der Vermieter hat jedoch in analoger Anwendung des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich das Recht, bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des potenziellen neuen Mieters (z. B. unzureichende finanzielle Leistungsfähigkeit) die Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds einer WG aus den Mietvertrag und die Aufnahme des neuen Mieters an dessen Stelle abzulehnen.

Verweigert der Vermieter jedoch unberechtigterweise die Zustimmung zur beantragten Auswechslung eines Mieters, kann regelmäßig Schadensersatz gem. § 280 Abs. 1 BGB in Höhe des entgangenen Mietanteils des potenziellen neuen WG-Mitglieds verlangt werden.

5 Entscheidung

LG München I, Beschluss v. 17.2.2022, 14 S 15283/21