Wohngeldinkassoverfahren durch den vertraglich bevollmächtigten Verwalter

Leitsatz

Wohngeldinkassoverfahren durch den vertraglich bevollmächtigten Verwalter

Normenkette

§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 WEG; § 319 ZPO analog

Kommentar

1. War in einem durch Mahnbescheid Ende 2004 eingeleiteten Wohngeldverfahren eine (möglicherweise unvollständige) Eigentümerliste beigefügt, ferner als Anlage eine Forderungsaufstellung mit der Bezeichnung Wohngeld und "Akte: WEG x-Straße" und ist die Anspruchsbegründung überschrieben mit "Jürgen F. u. a., WEG x-Straße", so ist der Antragsgegner als Wohnungseigentümer von sämtlichen Wohnungseigentümern der mit Kurzbezeichnung benannten Gemeinschaft auf Hausgeld/Wohngeld in Anspruch genommen.

   Eine in diesem Fall mit Blick auf den Beschluss des BGH vom 2.6.2005 (NJW 2005, 2061) zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommene Berichtigung der Antragstellerbezeichnung im Rubrum auf die "WEG x-Straße" (hier: durch das Amtsgericht) lässt die Aktivlegitimation für die geltend gemachten Beitragsforderungen unberührt.

   Soweit das OLG München (OLGR 2007, 829) ausgeführt hat, dass eine Rubrumsberichtigung dann ausscheidet, wenn Antragsteller von sich aus eine solche nicht vornehmen, mag offen bleiben, ob dem zu folgen ist. Jedenfalls bestand im vorliegenden Fall nach der Berichtigung durch das AG für die Antragstellerseite kein Anlass mehr, selbst in diesem Sinne tätig zu werden.

2. Ist der Verwalter nach dem Verwaltervertrag (nur) befugt, Wohngeldzahlungen ohne Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung gerichtlich geltend zu machen, so schränkt dies nicht seine Vertretungsmacht hinsichtlich der Geltendmachung von Sonderumlagen oder mit der Wohngeldeinziehung zusammenhängenden Anwaltskosten im Außenverhältnis ein, sondern begrenzt insoweit lediglich die Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis.

Anmerkung

Ist wie heute üblich, der Verwalter generalisierend in einem Verwaltervertrag ermächtigt, Wohngeldinkassoverfahren gegen säumige Miteigentümer nunmehr namens der teilrechtsfähigen Gemeinschaft zu führen, bezieht sich eine solche Vollmacht/Ermächtigung m. E. ohne Frage auch auf Sonderumlagen, da es sich insoweit ebenfalls um Wohngeldzahlungsbeiträge handelt. Selbstverständlich ist der Verwalter dann auch im Innenverhältnis zur Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, Sonderumlagenbeiträge im Säumnisfall einzuklagen. Der Hinweis des Senats auf die Vertretungsmacht im Außenverhältnis und eine Befugnisbegrenzung (?) im Innenverhältnis mit angenommener Schadensersatzverpflichtung im Innenverhältnis (wenn vorliegend auch nicht in Rede stehend), war deshalb völlig unnötig. Besteht eine entsprechende Berechtigung und Verpflichtung des Verwalters (ggf. bereits nach der Neuregelung in § 27 WEG kraft Gesetzes), versteht es sich auch von selbst, dass Anwaltskosten gegen einen säumigen Eigentümer aus Verzugsgründen geltend gemacht werden können. Maßgeblich ist hier im Regelfall die tenorierte Kostenentscheidung, sodass solche Anwaltskosten (auch schon außergerichtliche im Verzugsfall) im Kostenfestsetzungsverfahren separat vollstreckbar tituliert werden.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.11.2007, I-3 Wx 58/07