Wohnfläche (Miete) / 2.1 Minderung der Miete, Gewährleistung

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache i. S. d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.^[1] Eine die Erheblichkeitsgrenze von 10 % überschreitende Maßtoleranz ist nicht anzuerkennen.^[2] Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.^[3]

Achtung

Minderungsquote aus Bruttomiete

Die Minderungsquote ist aus der Bruttomiete (Grundmiete einschließlich der Betriebskosten)^[4] nach dem prozentualen Verhältnis der Flächenabweichung^[5] zu ermitteln.

Den Entscheidungen des BGH ist nicht zu entnehmen, dass Flächenabweichungen unterhalb der Erheblichkeitsgrenze von 10 % in jedem Fall folgenlos sind.

Achtung

Mangel trotz geringfügiger Abweichung

Im Einzelfall kann auch bei geringfügigeren Flächenabweichungen ein Mangel vorliegen, beispielsweise wenn der Mieter wegen der Flächenabweichung seine Möbel (z. B. eine Schrankwand oder Einbauküche) nicht aufstellen kann.

Diese Rechtsfolge gilt nicht, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstands diene.^[6]

Behördliche Gebrauchshindernisse oder -beschränkungen (z. B. bei Verstößen gegen die landesrechtliche Bauordnung und dergleichen) sind nur dann als Mangel zu bewerten, wenn sich das Gebrauchshindernis auf die Gebrauchstauglichkeit auswirkt. Dabei genügt es nicht, dass die Behörde tätig werden kann; Voraussetzung ist vielmehr, dass sie tatsächlich tätig wird und dass der vertragsgemäße Gebrauch hierdurch tatsächlich beeinträchtigt wird.^[7] Dies ist regelmäßig erst dann der Fall, wenn die Maßnahme rechtswirksam und unanfechtbar ist; deshalb ist es dem Mieter i. d. R. zuzumuten, die behördliche Maßnahme auf ihre Rechtmäßigkeit überprüfen zu lassen.^[8]

[1] BGH, Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 295/03, NZM 2004 S. 453 = WuM 2004 S. 336; BGH, Urteil v. 28.9.2005, VIII ZR 101/04, NZM 2005 S. 861 = WuM 2005 S. 712; abweichend Kandelhard, NZM 2008, S. 468.

[2] BGH, Urteil v. 28.4.2004, VIII ZR 185/03, NZM 2004 S. 456 = WuM 2004 S. 268.

[3] BGH, Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 295/03, NZM 2004 S. 453 = WuM 2004 S. 336; BGH, Urteil v. 28.9.2005, VIII ZR 101/04, NZM 2005 S. 861 = WuM 2005 S. 712.

[4] BGH, Urteil v. 20.7.2005, VIII ZR 347/04, WuM 2005 S. 573 = NZM 2005 S. 699 = ZMR 2005 S. 854.

[5] BGH, Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 295/03, NZM 2004 S. 453 = WuM 2004 S. 336.

[6] BGH, Urteil v. 10.11.2010, VIII ZR 306/09.

[7] BGH, Urteil v. 16.9.2009, VIII ZR 275/08, NJW 2009 S. 3421; BGH, Urteil v. 2.11.2016, XII ZR 153/15, NJW 2017 S. 1104.

[8] BGH, Urteil v. 20.11.2013, XII ZR 77/12, NJW 2014 S. 165; BGH, Urteil v. 2.11.2016, XII ZR 153/15, NJW 2017 S. 1104.