Grundstücksbezogene Rechte oder Belastungen können die zulässige wirtschaftliche Nutzung bzw. die Ertragsfähigkeit von Grundstücken mehr oder weniger stark beeinflussen.
Neben dem Erbbaurecht (geregelt in der Verordnung über das Erbbaurecht – ErbbauVO) können insbesondere folgende, im BGB geregelte Rechte und Belastungen Einfluss auf den Wert eines Grundstücks haben:
- Überbau (§§ 912 – 916 BGB),
- Grunddienstbarkeit (§§ 1018 – 1029 BGB)
- Nießbrauch (§§ 1030 – 1089 BGB)
- beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090 – 1093 BGB)
- Reallast (§§ 1105 – 1112 BGB).
Zu den nicht im BGB geregelten Rechten oder Belastungen, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen können, gehören z.B. die Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte (§§ 31 ff. WEG) sowie öffentlich-rechtliche Verpflichtungen wie Baulasten oder Nutzungsbeschränkungen nach den Vorschriften zum Denkmal- und Naturschutz.
Die Reallast (z.B. im Rahmen des Altenteilsrechts: u.a. Pflegeverpflichtung, Zahlung einer Rente, Lieferung von Nahrung, Energie, Wasser u.ä.) gewährt kein unmittelbares Nutzungsrecht am Grundstück. Das Grundstück haftet jedoch für die Entrichtung der Leistungen. Nur soweit die Reallast nicht abgelöst wird, kann ein Einfluss auf den Verkehrswert des Grundstücks bestehen.
Rechte oder Belastungen (z.B. Vorkaufsrechte) sowie schuldrechtliche Verpflichtungen (zu Geld- oder Pflegeleistungen) ohne dingliche Sicherung, die mit der Nutzung des Grundstücks nicht im Zusammenhang stehen, haben in der Regel keinen messbaren Einfluss auf den Verkehrswert.
Entscheidend für die Beeinträchtigung des Grundstücks ist nicht nur die rechtlich mögliche, sondern auch die tatsächlich vorhandene sowie die absehbare Inanspruchnahme und die Auswirkung auf das gesamte Grundstück.
Auch bei einer fehlenden faktischen und wirtschaftlichen Beeinträchtigung kann der Grundstücksmarkt allein auf die Eintragung einer Belastung (z.B. im Grundbuch, Altlastenkataster) mit einer Wertminderung reagieren (z.B. Unterfahrung in großer Tiefe).
Für den Fall einer Zwangsvollstreckung kann auch der Rang eines Rechts dessen Wert beeinflussen.
Bei Belastungen von Teilflächen, z.B. linienhaften Belastungen wie Leitungs- und Wegerechten, ist stets auch eine Auswirkung auf das Gesamtgrundstück zu prüfen.
Die folgenden Hinweise beschränken sich auf die in der Praxis häufigen Wertermittlungsfragen im Zusammenhang mit
- Erbbaurechten,
- Wohnungsrechten,
- Nießbrauch,
- Wegerechten,
- Leitungsrechten und
- Überbau.
Hierzu enthalten die Anlagen 12 – 22 insgesamt 24 schematisch vereinfachte Beispielrechnungen.
Die in den Beispielrechnungen angesetzten Werte sind nicht verallgemeinerungsfähig, sondern für den jeweiligen Bewertungsfall individuell zu ermitteln.
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