Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung / 4 Vergebliche ...

Jörg Wilde

Für den Abzug von Werbungskosten ist es nicht unbedingt erforderlich, dass die Aufwendungen letztlich auch dazu geführt haben, dass Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden.

Zusammenhang ist entscheidend

Auch erfolglose Aufwendungen können grundsätzlich Werbungskosten sein. Maßgebend ist, ob die vergeblichen Aufwendungen im Fall ihrer bestimmungsgemäßen Verwendung in wirtschaftlichem Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stünden.^{^[1]} Allerdings ist erforderlich, dass ein Steuerpflichtiger den Zusammenhang mit der späteren Absicht der Einkünfteerzielung klar und eindeutig darlegen kann.

Was sind vergebliche Werbungskosten?

Vergeblich sind Werbungskosten, wenn der Zusammenhang der Aufwendungen mit Einnahmen im Rahmen einer Einkunftsart zwar gegeben ist, der konkrete Zweck der Aufwendungen aber nicht erreicht wurde, insbesondere die angestrebten Einnahmen nicht erzielt wurden.^{^[2]}

Beispiele aus der Rechtsprechung

Besichtigungsfahrten
Wer ein Grundstück erwerben will, besichtigt in der Regel eine Reihe von Objekten, ehe er sich zum Kauf entschließt. Die Fahrtkosten für die Besichtigungen der Objekte, die nicht erworben werden, können als vergebliche Werbungskosten abgesetzt werden.^{^[3]} Das gilt selbst dann, wenn es nicht zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung kommt. Die Fahrten zu dem Objekt, das Sie dann tatsächlich gekauft haben, gehören aber zu den Anschaffungskosten.

Praxis-Tipp
Aufzeichnungen führen
Halten Sie diese Fahrten in einem Heft fest, jeweils mit Angabe des Datums, des Besichtigungsorts, Name des Anbieters evtl. mit Zeitungsanzeige und der gefahrenen Kilometer. Für jeden mit dem eigenen Pkw gefahrenen Kilometer können Sie pauschal 0,30 EUR oder die tatsächlichen (höheren) Kosten als Werbungskosten geltend machen.
Verlorene Anzahlungen
Anzahlungen an einen Fertighaushersteller, die verloren gehen, weil dieser in Insolvenz gefallen und eine Gegenleistung nicht erbracht worden ist, sind abzugsfähig. Das Gleiche gilt für Vorauszahlungen für ein Bauvorhaben, für die wegen Insolvenz des Bauunternehmens Herstellungsleistungen nicht erbracht werden.^{^[4]} Eine Anzahlung ist aber erst in dem Jahr als Werbungskosten abziehbar, in dem sich ein geltend gemachter Rückzahlungsanspruch als uneinbringlich erweist.^{^[5]}
Vergebliche Planungskosten
Planungskosten gehören in der Regel zu den Herstellungskosten, auch wenn es sich um erheblich geänderte Planungen handelt. Nur wenn z. B. anstelle eines ursprünglich geplanten Wohnhauses eine Fabrikhalle errichtet wird, können die ursprünglichen Planungskosten als Werbungskosten abgezogen werden.^{^[6]}
Aufwand für Grund und Boden
Vergebliche Aufwendungen zur Anschaffung des Grund und Bodens sind nicht als Werbungskosten abziehbar.^{^[7]}
Finanzierungskosten bei Rücktritt vom Kaufvertrag
Hat der Steuerpflichtige zur Finanzierung einer zum Vermieten bestimmten Eigentumswohnung ein Darlehen aufgenommen und nimmt er sein Angebot zum Abschluss des Bauträgervertrags zurück, weil das Bauvorhaben wegen Mittellosigkeit des Bauträgers scheitert, sind die danach aufgrund des Darlehensvertrags noch zu leistenden Zahlungen (Bereitstellungszinsen und Nichtbezugsentschädigung) als vorab entstandene vergebliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.^{^[8]}
Schadensbegrenzungskosten bei Fehlinvestition
Auch nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht können vorab entstandene vergebliche Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sie tätigt, um sich aus einer gescheiterten Investition zu lösen und so die Höhe der vergeblich aufgewendeten Kosten zu begrenzen. Der durch die Absicht der Einkünfteerzielung begründete Veranlassungszusammenhang wirkt fort, solange er nicht durch eine der privaten Vermögenssphäre zuzuweisende neue Veranlassung überlagert wird.^{^[9]}
Schadensersatz bei Vertragsaufhebung
Leistet der Käufer eines Mietobjekts an den Verkäufer infolge einer Vertragsaufhebung Schadensersatz, um sich von seiner gescheiterten Investition zu lösen, so kann er seine Aufwendungen als vorab entstandene vergebliche Werbungskosten absetzen.^{^[10]}