WEMoG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbe ... / 4 Rechnungslegung

Derzeit können die Wohnungseigentümer nach entsprechender Beschlussfassung gemäß § 28 Abs. 4 WEG a. F. jederzeit vom Verwalter Rechnungslegung verlangen. Das WEMoG sieht die Möglichkeit der Rechnungslegung nicht mehr vor. Eine Begründung hierfür findet sich im Gesetzentwurf nicht.

Von Bedeutung ist die Rechnungslegung jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümer Zweifel an der ordnungsmäßigen Geldverwaltung durch den Verwalter haben und insbesondere dann, wenn der Verwalter ausscheidet. Zwar können die Wohnungseigentümer auf Grundlage des § 27 Abs. 2 WEG n. F. die Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss erweitern, allerdings ist höchst zweifelhaft, ob sie insoweit auch eine Pflicht zur Rechnungslegung statuieren können. Allerdings folgt bereits aus §§ 675, 662, 666 BGB die Verpflichtung des Beauftragten, "dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten zu geben, auf Verlangen über den Stand des Geschäfts Auskunft zu erteilen". Ob man hieraus allein eine Pflicht zur Rechnungslegung des Verwalters auf (unterjährige) Rechnungslegung wird herleiten können, dürfte wohl zu verneinen sein, weil die Pflicht zur "Ablegung einer Rechenschaft" an das Ende des Auftrags geknüpft ist.

Freilich aber schafft hier die Pflicht des Verwalters, nach § 28 Abs. 4 WEG n. F. jährlich einen Vermögensbericht vorlegen zu müssen, ohnehin für einen gewissen Ausgleich. Nach derzeit noch geltender Rechtslage handelt es sich bei der Rechnungslegung im Gegensatz zur Jahresabrechnung nicht lediglich um eine Gegenüberstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, vielmehr hat der Verwalter auch Forderungen und Verbindlichkeiten darzustellen. Insoweit geht die Rechnungslegung über die Jahresabrechnung hinaus. Gegenüber der Jahresabrechnung stellt die Rechnungslegung nur insoweit ein Minus dar, als keine Kostenverteilung, mithin keine Jahreseinzelabrechnungen gefordert werden. Da der Verwalter indes verpflichtet ist, neben der Jahresabrechnung auch den Vermögensbericht zu erstellen, besteht letztlich eine alljährliche Pflicht des Verwalters zur Rechnungslegung, wenn auch in 2 verschiedenen Zahlenwerken.

Rechnungslegungspflicht bei Beendigung des Verwalteramts

Für den Fall der Beendigung des Verwalteramts – unerheblich, ob der Bestellungszeitraum ohne Wiederbestellung ausläuft, der Verwalter abberufen wird oder er sein Amt niederlegt – bedarf es keiner besonderen Regelung im Wohnungseigentumsgesetz. Beim Verwaltervertrag handelt es sich bekanntlich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB. Insoweit regeln §§ 662, 666 BGB die Pflicht des entsprechend Beauftragten, "nach der Ausführung des Auftrags" Rechenschaft ablegen zu müssen. Konkretisierende Vorgaben zu dieser Rechenschaftspflicht enthält § 259 Abs. 1 BGB: "Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen."

Nach wie vor also kann vom Verwalter nach Amtsbeendigung Rechnungslegung verlangt werden. Als verhaltener Anspruch muss dieser jedoch auch gegenüber dem Verwalter geltend gemacht werden. Umstritten ist insoweit, ob der Verwalter mit Beendigung seiner Amtszeit nicht automatisch – also auch ohne entsprechenden Beschluss – zur Rechnungslegung verpflichtet ist; § 666 BGB regelt hierzu: "Der Beauftragte ist verpflichtet, dem Auftraggeber … nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft abzulegen". Die herrschende Meinung ist ebenfalls dieser Auffassung, allerdings hat der nicht für das Wohnungseigentum zuständige 1. Senat des BGH einmal beiläufig das Gegenteil erwähnt.^[1] Zur Sicherheit sollte daher stets ein ausdrücklicher Verpflichtungsbeschluss gefasst werden.

Wie bereits ausgeführt, handelt es sich im Gegensatz zur Jahresabrechnung nicht lediglich um eine Gegenüberstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, vielmehr hat der Verwalter auch Forderungen und Verbindlichkeiten darzustellen. Zwar ist umstritten, ob eine Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage zu erfolgen hat. Allerdings dürfte dies für die Praxis unerheblich sein, weil sich die Mittelverwendung ohnehin aus der Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben ergeben muss und der zur Rechnungslegung verpflichtete Verwalter auch die entsprechenden Belege vorzulegen und insbesondere die Kontostände mitzuteilen hat.

Beschlussmuster: Verpflichtung des ausscheidenden Verwalters zur Rechnungslegung

TOP XX: Verpflichtung des ausscheidenden Verwalters zur Rechnungslegung

Die zu TOP XX dieser Wohnungseigentümerversammlung vom Amt des Verwalters abberufene Firma ________ wird aufgefordert, bis ______ für das Kalenderjahr 20__ bis zum Zeitpunkt ihres Ausscheidens Rechnung zu legen. Sie hat dieser Verpflichtung bis zum ______ nachzukommen. Die Rechnungslegung ist der zu TOP XX dieser Versammlung zur neuen Verwalterin bestellten Firma ________ (alternativ: dem Vo...