Neu: Auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet geschädigten Wohnungseigentümern
Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG n. F. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt, wird sie künftig auch als Anspruchsgegnerin für geschädigte Wohnungseigentümer infrage kommen, und zwar sowohl was Pflichtverletzungen des Verwalters betrifft, als auch Pflichtverletzungen seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragter Sonderfachleute oder Fachunternehmen. Letztere werden als deren Erfüllungsgehilfen tätig.
Auf Grundlage des Beispielfalls 1 ergibt sich Folgendes:
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet den Wohnungseigentümern für Pflichtverletzungen des Verwalters entsprechend § 31 BGB. Die Bestimmung entstammt dem Vereinsrecht, wonach der Verein für Pflichtverletzungen u. a. seines Vorstands haftet und findet im Bereich des Wohnungseigentumsrechts entsprechende Anwendung. Freilich kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Verwalter entsprechend in Regress nehmen. Anspruchsgrundlage für die geschädigten Wohnungseigentümer stellt die Bestimmung des § 280 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB dar.[1] Hintergrund ist die gesetzliche Neuregelung, dass die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG n. F. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und der Verwalter insoweit als (Ausführungs-)Organ fungiert. Die Pflicht zur Durchführung der Beschlüsse obliegt also der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, auch wenn im Innenverhältnis der Verwalter hierzu verpflichtet ist. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist also selbst verpflichtet, den Verwalter zur Erfüllung seiner Pflicht anzuhalten und haftet, wenn sie dem nicht nachkommt[2] nach § 280 BGB oder ihr wird das Verhalten des Verwalters in analoger Anwendung von § 31 BGB zugerechnet.[3]
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet daneben den Wohnungseigentümern für Pflichtverletzungen der von ihr beauftragten Handwerker, Fachunternehmen sowie Sonderfachleuten und anderen Dienstleistern, da diese als Erfüllungsgehilfen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungieren. Die Haftung folgt insoweit den §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB i. V. m. § 278 BGB.
- Der Verwalter soll den Wohnungseigentümern im Fall von Schadensersatz begründenden Pflichtverletzungen nach den Grundsätzen des Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter weiterhin gegenüber haften. Dies passt sich zwar nicht schlüssig in das System des Vertrags mit Schutzwirkung ein, da den Wohnungseigentümern gegenüber die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Haftungssubjekt zur Verfügung steht. Allerdings stellt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer immer noch einen Verband sui generis dar und die unmittelbare Haftung des Verwalters bietet mit Blick auf seine Versicherungspflicht selbstverständlich einen besonderen Vorteil.[4]
- Die von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragten Handwerker, Fachunternehmen sowie Sonderfachleute und anderen Dienstleister haften den Wohnungseigentümern gegenüber dann, wenn man weiterhin die Auffassung vertritt, den entsprechend bestehenden Vertragsverhältnissen käme ebenfalls eine Schutzwirkung zugunsten Dritter zu. Wie bereits ausgeführt, hat der BGH dies jedenfalls für die derzeit noch geltende Rechtslage bejaht. Zu berücksichtigen ist hier allerdings, dass die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums derzeit noch Aufgabe der Wohnungseigentümer ist. Welche Auswirkungen es haben wird, dass diese Aufgabe nunmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und diese eben als Haftungssubjekt zur Verfügung steht, wird die Rechtsprechung klären müssen. Die Gesetzesmaterialien verhalten sich hierzu nicht.
Als Anspruchsgegner stehen der geschädigten Wohnungseigentümerin zunächst einmal sowohl die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der Verwalter als auch ggf. der Architekt zur Verfügung.
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