Künftig werden die Maßnahmen der baulichen Veränderung gemäß § 20 WEG n. F.
- Maßnahmen der modernisierenden Instandhaltung,
- Maßnahmen der Modernisierung und
- darüber hinaus gehende Maßnahmen
darstellen. Stets dann, wenn die Wohnungseigentümer derartige Maßnahmen als Gemeinschaftsmaßnahmen beschließen, treffen den Verwalter die typischen mit Baumaßnahmen verbundenen Aufgaben.
9.1 Eigentümerversammlungen vorbereiten
9.1.1 Mindestens 2 Versammlungen planen/Möglichkeit des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F.
Wie bei größeren Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung, werden Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschaftsmaßnahmen bzw. nach gemeinschaftlicher Beschlussfassung künftig in erster Linie solche der modernisierenden Instandsetzung oder der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums darstellen. Baumaßnahmen in diesem Größenumfang können selten in nur einer Wohnungseigentümerversammlung abschließend beschlossen werden. In aller Regel wird hier zunächst das "Ob" beschlossen, nämlich die Frage, ob eine bestimmte Maßnahme der baulichen Veränderung überhaupt durchgeführt werden soll.
Hinsichtlich des "Wie" der Maßnahmendurchführung ist zu bedenken, dass häufig Sonderfachleute einzuschalten, Leistungsverzeichnisse zu erstellen und Vergleichsangebote einzuholen sind, bevor die Maßnahme endgültig konkret beschlossen werden kann. Ggf. sind im Einzelfall auch einmal 3 Wohnungseigentümerversammlungen erforderlich. Das "Programm" des Verwalters wird sich in diesen Fällen also nicht maßgeblich von dem unterscheiden, das er auch bei Erhaltungsmaßnahmen größeren Umfangs abarbeiten muss.
Beschluss über abschließende Willensbildung gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F.
Allerdings bringt hier das WEMoG mit § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F. eine deutliche Erleichterung. Hiernach können die Wohnungseigentümer nämlich im Einzelfall beschließen, dass dann, wenn eine abschließende Willensbildung etwa wegen des Fehlens ausreichender Informationen noch nicht möglich ist, eine (abschließende) Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F. mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen erfolgen kann.[1]
Problematisch könnten insoweit diejenigen Fälle werden, die eine Kostenverteilung unter sämtlichen Wohnungseigentümern zur Folge haben werden, weil der konkreten Maßnahme mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert haben, zustimmen. Wurde hier in der Eigentümerversammlung lediglich die Frage des "Ob" positiv beschlossen, diejenige des "Wie" aber der Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren vorbehalten, wird man berücksichtigen müssen, dass auch das noch zu beschließende "Wie" Teil des Beschlusses über die Baumaßnahme ist und daher wiederum das doppelt-qualifizierte Quorum erreicht werden muss.
9.1.2 Fördermittel prüfen
Für Baumaßnahmen, insbesondere solche einer energetischen Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, existieren mannigfaltige Förderprogramme. Vom Verwalter wird man hier nicht verlangen können, dass er die für die konkrete Maßnahme infrage kommende günstigste Fördermöglichkeit selbst ermittelt. Dies dürfte auch vor dem Hintergrund der damit verbundenen Haftungsrisiken kaum zumutbar sein. In der Rechtsprechung ist im Übrigen umstritten, ob eine Fördermittelberatung durch den Verwalter nicht sogar einen Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz darstellt. Dieser Auffassung ist jedenfalls das AG Oberhausen[1], anderer Auffassung ist das LG Mönchengladbach.[2] Mit Blick auf die Regelung in § 5 Abs. 2 Nr. 2 RDG dürfte der Verwalter zweifellos nicht gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstoßen, wenn er über Fördermöglichkeiten aufklärt.
Wegen des existierenden "Fördermittel-Dschungels" sollte der Verwalter aber ohnehin keine Fördermittelberatung leisten, da hier unkalkulierbare Haftungsrisiken drohen. Der Verwalter sollte vielmehr auf eine Beschlussfassung, gerichtet auf eine Fördermittelberatung durch sachverständige Dritte hinwirken.
Beschlussmuster: Beauftragung eines Fördermittelberaters
TOP XX: Dämmung der Fassade, hier: Beauftragung eines Fördermittelberaters
Im Hinblick auf die geplante Fassadendämmung wird der Verwalter ermächtigt, namens, im Auftrag und auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Fördermittelberater zu konsultieren, um etwa zur Verfügung stehende Fördermittel beantragen zu können. Die Kosten für die Fördermittelberatung dürfen 750 EUR nicht überschreiten. Die Finanzierung der Kosten erfolgt über die laufenden Hausgelder. Die Verteilung der Kosten erfolgt nach dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
9.1.3 Angebote einholen
Selbstverständlich entspricht auch ein Beschluss über eine gemeinschaftliche Maßnahme der baulichen Veränderung lediglich dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn im V...
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