Welche Formalien sind bei Abrechnung, Wirtschaftsplan und der Kostenverteilung zu beachten?

Leitsatz

Zum Erbbauzins-Inkasso durch den Verwalter

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 3 WEG, § 16 Abs. 5 WEG, § 28 WEG, § 666 BGB

Kommentar

1. Selbst wenn die Genehmigungsbeschlüsse über Abrechnung und Wirtschaftsplan auf Anfechtung hin für ungültig erklärt werden sollten, besteht für eigentümerseits geleistete Wohngeldzahlungen kein Rückerstattungsanspruch; Zahlungen wurden hier nicht rechtsgrundlos geleistet (vgl. auch KG Berlin, MDR 89, 742 und BayObLZ 79, 152).

2. Es muss nicht nur über einen Gesamtwirtschaftsplan genehmigend beschlossen werden, sondern auch über die "anteilmäßige Verpflichtung", also über die erforderliche Aufteilung der Kosten und Lasten auf die einzelnen Wohnungseigentümer (Einzelwirtschaftspläne, vgl. auch BayObLG NJW-RR 90, 720). Ein Gesamtwirtschaftsplan legt ähnlich wie eine Gesamtjahresabrechnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bindend fest, welche Einnahmen und Ausgaben aus Kosten und Lasten gem. § 16 WEG für das Wirtschaftsjahr zu veranschlagen sind. Danach können ähnlich wie bei der Jahresabrechnung nach Verbindlichkeit eines Genehmigungsbeschlusses über den Gesamtwirtschaftsplan im Wege der Anfechtung eines die Einzelabrechnung genehmigenden Beschlusses nur noch solche Einwendungen vorgebracht und geprüft werden, die sich nicht auf die Einschätzung und den Ansatz der Gesamtkosten und -lasten beziehen, sondern ausschl. deren Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer betreffen (vgl. BayObLGZ 87, 86/96 und WE 83, 31).

3. Ein Verwalter hat sich bei der Aufstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung - soweit es um die Bestimmung des Anteilsverhältnisses oder anderweitiger Verteilungsschlüssel geht - ausschl. an den Bestimmungen der Teilungserklärung als der für die Wohnanlage maßgeblichen Gemeinschaftsordnung, an etwaigen ergänzenden Vereinbarungen sowie an verbindlichen Beschlüssen der Wohnungseigentümer zu orientieren. Dies gilt auch dann, wenn aufgrund einer wesentlichen Veränderung der Verhältnisse dem jeweils Betroffenen ein Anspruch auf eine Änderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels zustehen könnte; dies kann vor rechtskräftiger Entscheidung über einen solchen Änderungsanspruch im Rahmen einer Beschlussanfechtung nicht einredeweise geltend gemacht werden (vgl. auch KG Berlin, NJW-RR 92, 1433).

Zwei noch nicht im Grundbuch vereinigte und zusammengelegte Wohnungen bedingen grundsätzlich auch zwei Einzelabrechnungen.

4. Dass ein Einzelwirtschaftsplan erst nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres genehmigt wurde, rechtfertigt seine Ungültigkeitserklärung nicht, weil (wie hier) der Beschluss über die Jahresrechnung gleichfalls angefochten worden ist, würde bei dessen Aufhebung ohne einen genehmigten Wirtschaftsplan eine Rechtsgrundlage für die Anforderung von Wohngeld fehlen. Ein Wirtschaftsplan kann und muss deshalb als subsidiäre Anspruchsgrundlage für das Wohngeld aufgestellt und genehmigt werden können, solange der Beschluss über die Jahresrechnung noch nicht bestandskräftig geworden ist (BayObLG, NJW-RR 91, 1360/1362).

5. Wenn in Teilungserklärung und Erbbaurechtsvertrag ausdrücklich vereinbart wurde, dass Erbbauzinsen monatlich im Voraus kosten- und lastenfrei an die Verwaltung zu zahlen seien und von dieser dann monatlich im Voraus in einer Summe an den jeweiligen Grundstückseigentümer weitergeleitet werden müssten, ist es folgerichtig, dass diese Erbbauzinszahlungen als Kosten der Verwaltung des Gesamtobjekts in Abrechnung und Wirtschaftsplan aufgenommen werden. Durch die Vereinbarung, dass der Verwalter die einzelnen Erbbauzinsanteile anfordern, einziehen und weiterleiten solle, ist diese Tätigkeit zu einer gemeinschaftlichen Aufgabe gemacht worden (vgl. auch BayObLG, Rechtspfleger 78, 256).

6. Zwar besteht hinsichtlich der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben in einem Wirtschaftsplan der Verwaltung ein weiter und großzügiger Ermessensbereich. Dies gilt jedoch nicht für den Ansatz anteilig an den Verwalter zu entrichtender Erbbauzinsen, für dessen Höhe es eindeutige vertragliche Bemessungsgrundlagen geben muss. Ist einzelnen Wohnungseigentümern insoweit durch Regelungen in der Teilungserklärung und des Erbbaurechtsvertrages eine unmittelbare Abrechnung mit dem Grundstückseigentümer selbst versagt, haben Eigentümer jedenfalls einen Anspruch auf Information durch die Verwaltung ( § 666 BGB), auf welcher Grundlage die angegebene Höhe des Erbbauzinses ermittelt worden ist und wie sie sich ggf. (Erhöhungsklausel!) geändert hat.

7. Ist die Herstellung eines Kabelanschlusses wirksam beschlossen worden, rechtfertigt dies nicht zu einer Gebührenverteilung nach der Anzahl der Wohnungseinheiten in Änderung bestehender Verteilungsvereinbarungen. I.Ü. kann allerdings der § 16 Abs. 3 WEG gelten.

8. Auch die Verwaltungsvergütung ist mangels abweichender Vereinbarungen oder Beschlussfassungen nicht nach der Anzahl der Wohnungen aufzuteilen; für eine solche ändernde Vergütungsverteilung fehlt vorliegend eine Rechtsgrundlage.

9. Mängel in Einzelwi...