Weitgehendes Ermessen, ob eine größere Investition aus einer Rückstellung oder über Sonderumlage zu finanzieren ist

Leitsatz

Weitgehendes Ermessen, ob eine größere Investition (hier: Anschluss an die gemeindliche Wasserversorgung) aus einer Rückstellung oder über Sonderumlage zu finanzieren ist

Normenkette

§§ 15 Abs. 1, 21 Abs. 1, Abs. 3, Abs. 4, Abs. 5 Nr. 4 WEG

Kommentar

1. Ob eine größere Investition wie hier beim Anschluss an die gemeinschaftliche Wasserversorgung mit Anschluss- und Benutzungszwang aus Mitteln der dafür betragsmäßig ausreichenden Instandhaltungsrückstellung finanziert oder dafür unter den Wohnungseigentümern eine Sonderumlage erhoben wird, unterliegt dem pflichtgemäßen Ermessen der Eigentümer. Im Allgemeinen ist bei einer betragsmäßig ausreichenden Instandhaltungsrückstellung die Feststellung erforderlich, mit welchen anderen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen und mit welchem finanziellen Sanierungsaufwand in nächster Zeit in der Eigentümergemeinschaft zu rechnen ist.
2. Die Gemeinschaftsordnung kann auch die Zweckbindung der Instandhaltungsrückstellung im Einzelnen festlegen. Vorliegend war vereinbart, dass "die gemeinschaftlichen Gebäudeteile und Einrichtungen des Grundstücks aus einer Instandhaltungsrückstellung instand zu halten oder nach Eintritt von Schäden wiederherzustellen sind". Weiter war in diesem Zusammenhang vereinbart, "dass sämtliche Miteigentümer verpflichtet sind, nach Maßgabe ihrer Anteile überschießende Kosten bar aufzubringen, sofern die Instandhaltungsrückstellung zur Beseitigung von Schäden nicht ausreicht". Nach dieser Regelung ist zwar zunächst die Rückstellung aufzuzehren, bevor die Wohnungseigentümer überschießende Kosten im Wege der Umlage bar aufzubringen hätten. Dies gelte jedoch nur zur Beseitigung von Schäden. Dazu zähle aber die vorgesehene Maßnahme (Anschluss an die gemeindliche Wasserversorgung) nicht. So könne es letztlich auch dahinstehen, ob die Anschlusskosten seien, die hier nach Gemeinschaftsordnungsvereinbarung überhaupt aus der Rückstellung finanziert werden könnten.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 29.07.2004, 2Z BR 092/04 und BayObLG v. 22.9.2004, 2Z BR 142/04