Wasserschaden im Sondereigentum: Zur Erstattung von Handwerkerkosten als Aufwendungsersatz für die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum

Leitsatz

1. Wasserschaden im Sondereigentum und Ansprüche gegen die Gemeinschaft auf Aufwendungsersatz und Schadensersatz
2. Kein Erstattungsanspruch für Reisekosten zur Eigentümerversammlung

Normenkette

(§ 14 WEG; §§ 670, 683 BGB; Grundsätze positiver Vertragsverletzung nach BGB a.F.)

Kommentar

1. Hat ein Sondereigentümer nach eingetretenen Wasserschäden selbst Handwerker beauftragt, Schäden im Sondereigentum zu beseitigen, besteht grundsätzlich kein Anspruch des Sondereigentümers gegen die Gemeinschaft auf Erstattungsfähigkeit solcher Werklohnkosten. Eine mögliche Notgeschäftsführung eines Eigentümers mit entsprechenden Ansprüchen kann sich nur dann ergeben, wenn hier Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums in Auftrag gegeben wurden. Laut vorgelegter Rechnungen ging es vorliegend um Reparaturen an Wandfliesen, neues Verputzen, Verfliesen und Verfugen; insoweit war allein Sondereigentum reparaturbedürftig.
2. Wird ein Wohnungseigentümer nicht zur Duldung von Sanierungsmaßnahmen im Gemeinschaftseigentum gezwungen, erscheint bereits die Anwendung des § 14 Nr. 4, 2. Halbs. WEGzweifelhaft. Fraglich ist, ob ihm nach dieser Bestimmung (verschuldensunabhängiger sog. Aufopferungsanspruch) entsprechende Ansprüche zustehen, wenn er selbst Reparaturaufträge auch im Bereich des Gemeinschaftseigentums vergeben und bezahlt haben sollte.

3. Grundsätzlich hat allein ein Verwalter Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums zu veranlassen bzw. die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Er muss hier die Eigentümer über die aus seiner Sicht notwendigen Maßnahmen unterrichten und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeiführen (h.M.). Eigentümer haften im Übrigen für einen ursächlich durch mangelhaftes Gemeinschaftseigentum hervorgerufenen Schaden am bzw. im Sondereigentum nur dann, wenn sie es schuldhaft unterlassen haben sollten, notwendige Instandsetzungsarbeiten zu beschließen oder bei der Förderung entsprechender Maßnahmen mitzuwirken (ebenfalls h.M.).

   Auch haben Eigentümer nicht für ein etwaiges Verschulden der Verwaltung einzustehen, da der Verwalter im Verhältnis der Eigentümer untereinander weder Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB, noch Verrichtungsgehilfe im Sinne des § 831 BGB ist (ebenso h.R.M.).

4. Geht es bei einer behaupteten Schadensersatzposition um die Erstattung von Reisekosten zu einer Eigentümerversammlung, ist grundsätzlich unter diesem Gesichtspunkt auch eine Erstattungsfähigkeit zu bejahen, selbst wenn das Wohnungseigentumsgesetz hierzu keine entsprechende Bestimmung enthält. Vorliegend war jedoch ein solcher Erstattungsanspruch unter keinerlei rechtlichen Gesichtspunkten gerechtfertigt.

Link zur Entscheidung

(OLG Hamburg, Beschluss vom 04.11.2002, 2 Wx 32/02)