Vorkaufsrecht (WEG)

Zusammenfassung

Einfach ausgedrückt kann man das Vorkaufsrecht als eine Sicherung der Möglichkeit, etwas zu kaufen, bevor es an einen Dritten verkauft wird, bezeichnen. Zwar kennt das Wohnungseigentumsgesetz kein gesetzliches Vorkaufsrecht, ein solches kann jedoch rechtsgeschäftlich an einer Eigentumswohnung begründet werden.

1 Was ist ein Vorkaufsrecht?

Derjenige, der hinsichtlich einer Eigentumswohnung zum Vorkauf berechtigt ist, kann dieses Vorkaufsrecht ausüben, sobald der verkaufende Wohnungseigentümer einen Kaufvertrag über die Eigentumswohnung mit einem Dritten geschlossen hat. Das Vorkaufsrecht wird dabei weder durch die Aufteilung in Miteigentumsanteile noch durch die Umwandlung der Miteigentumsanteile in Wohnungseigentum berührt.

2 Die Beteiligten

Im Rahmen des Vorkaufsrechts gibt es immer zwei Kaufverträge mit drei Beteiligten:

  • Kaufvertrag zwischen dem veräußernden Wohnungseigentümer (so genannter "Vorkaufsverpflichteter") und einem Dritten
  • Kaufvertrag zwischen dem veräußernden Wohnungseigentümer und dem so genannten "Vorkaufsberechtigten"
 
Hinweis

Notarielle Beurkundung

Wie der Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten ist auch der Kaufvertrag zwischen Verpflichtetem und Vorkaufsberechtigtem notariell zu beurkunden. Dieser Vertrag muss rechtswirksam sein. Es müssen also ggf. erforderliche Genehmigungen (z. B. Vormundschaftsgericht bei minderjährigen Verkäufern) und eine etwa erforderliche Verwalterzustimmung gemäß § 12 WEG eingeholt werden.

3 Ausübung des Vorkaufsrechts

Sobald also nun der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht ausüben möchte, hat er eine entsprechende Erklärung an den Vorkaufsverpflichteten zu richten, sodass der Kauf zu den Bedingungen des Drittkaufs zustande kommt. Diese Vorkaufserklärung ist stets formfrei aber bedingungsfeindlich und unwiderruflich.

 
Achtung

Voraussetzung ist Kaufvertrag

Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist, dass der Vorkaufsverpflichtete mit dem dritten Erwerber einen wirksamen Kaufvertrag abgeschlossen hat. Vorher kann das Vorkaufsrecht durch den Vorkaufsberechtigten nicht ausgeübt werden. Selbstverständlich kann aber ein Wohnungskauf auch unabhängig von der Ausübung des Vorkaufsrechts dann erfolgen, wenn sich der Wohnungsverkäufer direkt an den Vorkaufsberechtigten zwecks Verkaufs wendet, etwa weil er ohnehin nur an diesen verkaufen möchte. Dieses Rechtsgeschäft hat dann freilich nichts mit dem Vorkaufsrecht zu tun.

Ist zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten ein Kaufvertrag geschlossen worden, so ist dies dem Vorkaufsberechtigten unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilungspflicht obliegt dabei dem Verpflichteten, selbstverständlich kann eine entsprechende Mitteilung auch seitens des Dritten erfolgen, der i. d. R. ein Interesse daran haben wird, ob nun er Wohnungseigentümer wird oder der Vorkaufsberechtigte.

 
Achtung

Verstoß gegen Treu und Glauben

Die Vorkaufserklärung kann u. U. wegen eines Verstoßes gegen Treu und Glauben unwirksam sein. Beispiele aus der Rechtsprechung: Der Vorkaufsberechtigte hat versprochen, das Vorkaufsrecht nicht auszuüben; der Vorkaufsberechtigte ist offensichtlich zahlungsunfähig; der Vorkaufsberechtigte verweigert von Anfang an die Zahlung.

Auf die Ausübung des Vorkaufsrechts kann jederzeit formlos verzichtet werden.

4 Wirkung des Vorkaufsrechts

Mit der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Vertrag zwischen Vorkaufsberechtigtem, der nunmehr Käufer geworden ist, und Verpflichtetem zustande. Der Vertrag ist also nicht mehr neu zu beurkunden. Selbstverständlich aber ist die dingliche Auflassung in einer Auflassungsurkunde zu beurkunden. Der Vorkaufsberechtigte ist nun voll inhaltlich an den Kaufvertrag gebunden, eine Änderungsbefugnis besteht nicht mehr.

 
Achtung

Verwalterzustimmung erforderlich

Ist zur Veräußerung der Eigentumswohnung eine Verwalterzustimmung erforderlich, die für einen Erwerb durch einen Dritten eingeholt wurde, so muss diese hinsichtlich des Vorkaufsberechtigten erneut eingeholt werden, da eine derartige Zustimmung stets nur für die konkrete Person eines Erwerbers erteilt werden kann.

5 Gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters

Der Mieter ist gemäß § 577 BGB zum Vorkauf berechtigt, wenn an ihn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Lediglich dann, wenn der Vermieter die Wohnräume an eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder an einen Familienangehörigen verkauft, besteht kein Vorkaufsrecht des Mieters. Der Mieter ist auf sein Vorkaufsrecht hinzuweisen und hat Anspruch auf Kenntnisnahme des Verkaufsvertragsinhalts.

 
Achtung

Kein Ausschluss des gesetzlichen Vorkaufsrechts

Dieses Vorkaufsrecht kann im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden und geht auf denjenigen über, der nach dem Tod des Mieters das Mietverhältnis fortsetzt.

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