Vorkaufsrecht des Mieters / 1.5.1 Mitteilung des Kaufvertrags/Belehrung über Vorkaufsrecht

Für das vertragliche Vorkaufsrecht ist in § 469 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Verkäufer verpflichtet ist, dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des Kaufvertrags mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Dritten (des Käufers) ersetzt. Zusätzlich ist in § 577 Abs. 2 BGB geregelt, dass die jeweilige Mitteilung "mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden ist".

Ergänzend hierzu bestimmt § 20 BeurkG, dass der Notar auf das gesetzliche Vorkaufsrecht hinweisen soll, wenn er davon Kenntnis hat, dass eine umgewandelte oder umzuwandelnde Eigentumswohnung verkauft wird. Man wird diese Bestimmung ergänzend dahingehend auslegen müssen, dass sich der Hinweis auch auf die Notwendigkeit der Unterrichtung des Mieters erstrecken soll.

Praxis-Beispiel

Keine Mitteilungspflicht bei Angehörigen

Eine Mitteilungspflicht besteht nicht, wenn kein Vorkaufsfall gegeben ist, etwa weil die Wohnung an einen Angehörigen verkauft worden ist.

Eine Verpflichtung zur Mitteilung obliegt lediglich dem Vermieter; dessen Verpflichtung gilt als erfüllt, wenn der Käufer den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags informiert.

Achtung

Abschrift Kaufvertrag an Mieter

Es genügt nicht, wenn dem Mieter lediglich die Tatsache des Kaufs und der Kaufpreis mitgeteilt wird. Vielmehr muss der Mieter über den gesamten Inhalt des Kaufvertrags in Kenntnis gesetzt werden; dies erfordert regelmäßig die Übersendung einer Abschrift des Kaufvertrags.

Werden mehrere Wohnungen "en bloc" zu einem Gesamtpreis verkauft, so ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter über den Einzelpreis zu informieren. Der Einzelpreis ist nach § 467 BGB zu ermitteln.^[1]

Praxis-Tipp

Schriftlich oder zumindest in Textform informieren

Die Unterrichtungspflicht (Belehrungspflicht) über das Vorkaufsrecht obliegt dem jeweiligen Informanten. Die Mitteilung ist formlos möglich; Schriftform ist aber empfehlenswert. Dabei reicht seit 1.10.2016 bei Verbrauchern (i. S. d. § 13 BGB) für solche Erklärungen aus, sie in Textform (z. B. per Fax, SMS, E-Mail oder eingescannter PDF) abzugeben.

Achten Sie bei der Unterrichtung auf einen beweisbaren Zugang, z. B. Einwurf durch Boten, der auch den Inhalt des eingeworfenen Schreibens kennen muss, oder lassen Sie sich die Unterrichtung vom Mieter in Textform bestätigen.

[1] OLG Celle, WuM 2008 S. 292, 294.