Voll umfängliche Rechnungslegungspflicht des ausgeschiedenen Verwalters

Leitsatz

Voll umfängliche Rechnungslegungspflicht des ausgeschiedenen Verwalters

Normenkette

§ 28 WEG; §§ 259, 666, 667, 675 Abs. 1 BGB

Kommentar

1. Nach Beendigung seiner Tätigkeit hat der Verwalter die Verpflichtung, der Gemeinschaft gegenüber Rechnung zu legen. Diese Rechnungslegung umfasst neben der verständlichen und nachvollziehbaren Darlegung aller Einnahmen und Ausgaben auch – unter Beifügung der entsprechenden Belege – eine Aufstellung der noch bestehenden Forderungen, Verbindlichkeiten und Kostenstände (vgl. BayObLG v. 3.2.2000, 2 Z BR 123/99, ZMR 2000, 325).
2. Nach erfolgloser Setzung einer angemessenen Frist (§ 281 Abs. 1 BGB) kann statt der Leistung Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB verlangt werden. In diesem Zusammenhang ist es völlig ohne Belang, zu welchem Zeitpunkt eine neu bestellte Verwaltung die erforderlichen Unterlagen erstellt hat. Grundsätzlich ist der Verband der Wohnungseigentümer Vertragspartner des Verwalters und infolgedessen auch aktivlegitimiert für Schadensersatzansprüche wegen Verletzung von Verwalterpflichten (OLG Hamm v. 3.1.2006, 15 W 109/05, ZMR 2006, 633, 634 = NZM 2006, 632, 633). Inwieweit daneben Ansprüche der einzelnen Eigentümer unter dem Gesichtspunkt des Vertrags zu Gunsten Dritter bestehen, kann vorliegend dahingestellt bleiben, da die Schadensersatzforderungen ausdrücklich durch den Verband geltend gemacht wurden.
3. Die hier geltend gemachten Schadensersatzforderungen beruhen jeweils auf der Verletzung von vertraglichen Beratungs- und Aufklärungspflichten hinsichtlich der Fragen einer Berechtigung von Forderungen bzw. der finanziellen Situation einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei einer derartigen Verwalterpflichtverletzung besteht die Vermutung, dass sich ein Geschädigter "aufklärungsrichtig" verhalten hätte. Damit war die in Anspruch genommene Verwaltung (Antragsgegnerin) für die behauptete mangelnde Kausalität des eingetretenen Schadens darlegungspflichtig. Ihr Vorbringen hierzu war allerdings nicht so konkret, dass es Anlass für weitere Ermittlungen der Tatsacheninstanzen geboten hätte.
4. Die Haftungsbeschränkungsvereinbarung im vorliegenden Verwaltervertrag war im Übrigen gem. § 309 Nr. 7a BGB unwirksam.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 20.07.2007, 32 Wx 093/07