Verwirkung von Mietrückständen

Leitsatz

Der Anspruch eines Vermieters auf Zahlung rückständiger Miete kann bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist verwirken, wenn der Mieter darauf vertrauen durfte und vertraut hat, der Vermieter werde die Forderung nicht mehr geltend machen. Regelmäßig ist erforderlich, dass der Mieter über die Mietforderung anderweitig disponiert. Der Umstand, dass der Mieter keine Rücklagen gebildet hat, reicht für die Annahme einer Verwirkung nicht aus.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 242, 548

Kommentar

Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über Gewerberäume zu einer Monatsmiete von ca. 2.600 EUR. Im Jahr 2003 vereinbarten die Parteien mit Rücksicht auf die geschäftlichen Probleme des Mieters, dass die Miete für das Jahr 2004 auf 1.500 EUR/Monat reduziert wird; sodann sollte der Mieter wieder die volle Miete bezahlen. Jedoch entrichtete der Mieter im Jahr 2005 und in den folgenden Jahren weiterhin die reduzierte Miete. Die Mietrückstände für die Jahre 2006 bis 2009 sind Gegenstand der Klage. Der Senat hatte zu entscheiden, ob der Anspruch des Vermieters verwirkt ist.

Nach allgemeinen Grundsätzen setzt die Verwirkung sowohl ein sog. Zeitmoment als auch ein Umstandsmoment voraus. Das Zeitmoment war im Entscheidungsfall gegeben, weil der Vermieter in den Jahren 2005 bis 2008 untätig geblieben ist. Das Umstandsmoment liegt vor, wenn der Mieter darauf vertraut hat und vertrauen durfte, der Vermieter werde seine Ansprüche nicht mehr geltend machen.

Nach Ansicht des Gerichts ist insoweit erforderlich, dass der Mieter über die Mietforderung anderweitig disponiert. Der Umstand, dass der Mieter keine Rücklagen gebildet hat, reicht hierzu nicht aus.

Die für die Annahme der Verwirkung sprechenden besonderen Umstände muss der Mieter vortragen und im Streitfall beweisen. Dies war hier nicht möglich, weshalb der Mieter zur Zahlung der Rückstände verurteilt wurde.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Urteil v. 23.1.2012, 8 U 83/11, GE 2012 S. 545