Verwirkung (Miete) / 6 Zahlungsanspruch des Vermieters

Voraussetzung der Verwirkung

Der Zahlungsanspruch des Vermieters unterliegt nicht nur der Verjährung, er kann auch verwirken. Von den Instanzgerichten wird allerdings oft übersehen, dass die Verwirkung neben dem Zeitmoment auch ein Umstandsmoment erfordert. So hat das LG Berlin entschieden, dass ein Vermieter seinen Anspruch auf Mietzahlung dann verwirkt, wenn er die vom Mieter mit Mängeln begründete Einbehaltung eines Teils der Miete über einen längeren Zeitraum (hier: 3 Jahre) hinnimmt.^[1] Das LG München I ist der Ansicht, dass der Vermieter seinen Anspruch auf Nachzahlung von aufgrund Minderung rückständiger Mieten verwirkt, wenn er nach Aufforderung zur Zahlung der vollständigen Miete den Anspruch erst nach 8 Monaten gerichtlich geltend macht.^[2]

Diese Rechtsprechung berücksichtigt nicht die neuere Rechtsprechung des BGH zur Verwirkung der Gewährleistungsrechte des Mieters.^[3] Eine Verwirkung der Minderungsrechte des Mieters bei Zahlung trotz Kenntnis des Mangels tritt erst ein, wenn der Mieter über mehrere Jahre hinweg uneingeschränkt die Miete bezahlt hat.^[4]

Dies gilt auch für den Zahlungsanspruch des Vermieters. Zum Zeitmoment müssen auf dem Verhalten des Vermieters beruhende Umstände kommen, die das Vertrauen des Mieters rechtfertigen, der Vermieter werde seinen Mietzahlungsanspruch nicht mehr geltend machen. An einem solchen Vertrauenstatbestand fehlt es nach Auffassung des BGH dann, wenn ein Mieter ab Dezember 1998 die Miete unter Hinweis auf angebliche Mängel um 30 % mindert und der Vermieter dieser Minderung mit Schreiben vom 22.12.1998 sowie mit einem weiteren Schreiben vom 2.2.2000 widersprochen hat und dann am 14.11.2000 die Mietrückstände mit Mahnbescheid gerichtlich geltend macht. Hier ist nach Ansicht des BGH der Verwirkungstatbestand noch nicht eingetre...