Verwaltungsinstrumente: Bes... / 2.7.2.1 Gesetzliche Öffnungsklausel

2.7.2.1.1 §§ 12 Abs. 4 Satz 1, 16 Abs. 3 WEG

 

Norm

§ 12 Abs. 4 Satz 1 WEG

Zitat

(4) 1Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird.

16 Abs. 3 WEG

Zitat

(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Die gesetzlichen Öffnungsklauseln der §§ 12 Abs. 4 Satz 1 und 16 Abs. 3 WEG sehen einfachmehrheitliche Beschlussfassung vor. Für den Fall, dass eine vereinbarte Öffnungsklausel ein bestimmtes qualifiziertes Quorum vorschreibt, ist dieses nicht maßgeblich. Dies ergibt sich für die Aufhebung vereinbarter Veräußerungszustimmung aus § 12 Abs. 4 Satz 2 WEG und für die Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich der Betriebs- und Verwaltungskosten aus § 16 Abs. 5 WEG, wonach die jeweiligen Beschlusskompetenzen auch durch Vereinbarung nicht eingeschränkt werden können.

2.7.2.1.2 § 16 Abs. 4 WEG

 

Norm

§ 16 Abs. 4 WEG

Zitat

(4) 1Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. 2Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

Die Änderung einer Vereinbarung bezüglich der Kostenverteilung insbesondere von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung ist nach Maßgabe des § 16 Abs. 4 WEG lediglich im konkreten Einzelfall einer solchen Maßnahme möglich, nicht jedoch dauerhaft. Ein derartiger Beschluss wäre nichtig. Die Änderungsbeschlussfassung erfordert darüber hinaus eine doppelte Qualifizierung: ¾ aller Stimmberechtigten müssen nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG zustimmen und dabei mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Existiert andererseits eine vereinbarte Öffnungsklausel etwa als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung, ist bei einer Kostenverteilungsänderung nach § 16 Abs. 4 WEG zu unterscheiden, ob auf Grundlage der vereinbarten Öffnungsklausel lediglich eine Einzelfallmaßnahme geregelt werden soll oder ob die Kosten insbesondere von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dauerhaft abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel umgelegt werden sollen. Im ersten Fall ist stets das vereinbarte Quorum maßgeblich, so es eine gegenüber der gesetzlichen Regelung erleichterte Beschlussfassung vorsieht. Die gesetzliche Regelung in § 16 Abs. 4 WEG ist hingegen maßgeblich, wenn das vereinbarte Quorum strengere Maßstäbe an die Beschlussfassung stellt. Dies wiederum ergibt sich aus § 16 Abs. 5 WEG.

Soll demgegenüber eine – durchaus zulässige – dauerhafte Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung herbeigeführt werden, ist stets das vereinbarte Quorum zu beachten. Dies ist auch dann maßgeblich, wenn es strengere Voraussetzungen an eine Beschlussfassung stellt als die Bestimmung des § 16 Abs. 4 WEG.

2.7.2.1.3 § 21 Abs. 7 WEG

 

Norm

§ 21 Abs. 7 WEG

Zitat

(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.

Die Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG ermöglicht einfachmehrheitliche Beschlussfassung zur Abänderung von Gesetz und Vereinbarung in den vom Regelungsbereich umfassten Gegenständen. Die Regelungsbereiche des § 21 Abs. 7 WEG sind demnach "vereinbarungsfest". Sind also bestimmte Fälligkeitsregelungen oder auch Verzugssanktionen bereits in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt, können diese einfach-mehrheitlich von den Wohnungseigentümern abgeändert werden, auch wenn etwa eine entsprechende Öffnungsklausel nicht vorhanden ist.

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