Als Vertragsparteien des Verwaltervertrags stehen sich der Verwalter auf der einen Seite und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband auf der anderen Seite gegenüber.
Vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurde der Verwaltervertrag als ein solcher mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer angesehen, da sie in das Vertragsverhältnis selbst nicht eingebunden sind, allerdings im Rahmen des mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehenden Vertragsverhältnisses aber auch Vertragspflichtverletzungen ausgesetzt sind. Zwar besteht das Vertragsverhältnis – nach neuer Rechtslage ohnehin zwingend – weiter zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Da dieser nunmehr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt und ihre Rechtsfähigkeit somit unumschränkt ist, bedarf es keiner Schutzwirkung des Verwaltervertrags mehr. Als Anspruchsgegnerin für Schadensersatzansprüche kommt stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer infrage. Dieser wird das Verwalterhandeln entsprechend § 31 BGB zugerechnet. Allerdings soll es sich, zumindest nach Auffassung des Gesetzgebers[1], bei dem mit der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden Vertrag weiterhin um einen "Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter" handeln, wobei "Dritte" die Wohnungseigentümer sind.[2]
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