Verwaltervertrag (WEMoG) / 3.2.4 Ermächtigung zum Führen von Hausgeldverfahren

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die unbedeutend und nicht mit erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind. Mit Blick auf Hausgeldverfahren für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kapriziert sich der Gesetzgeber auch insoweit auf die Größe der zu verwaltenden Wohnungseigentümergemeinschaften. Zu berücksichtigen sind insoweit 2 Aspekte:

1. Der Verwalter ist mit Ausnahme des Abschlusses von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen unbeschränkbar im Außenverhältnis zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet und insoweit auch gesetzlicher Vertreter in Gerichtsverfahren;
2. insbesondere in Kleingemeinschaften können Hausgeldausfälle bzw. -rückstände erhebliche Auswirkungen auf die Liquidität der Gemeinschaften haben.

Zunächst also kann der Verwalter auch in Kleingemeinschaften Hausgeldklagen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erheben. Er ist insoweit gesetzlich legitimiert. Selbst wenn man der Auffassung sein wollte, dass es sich angesichts der Größe der verwalteten Gemeinschaft nicht mehr um eine unbedeutende Maßnahme handelt, agiert der Verwalter mit gesetzlicher Vertretungsmacht. Ungemach im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern kann letztlich auch nur dann drohen, wenn der Verwalter ein – aus welchen Gründen auch immer – erfolgloses Verfahren für die Gemeinschaft einleitet oder aufgrund der finanziellen Verhältnisses des beklagten Hausgeldschuldners nicht einmal die Verfahrenskosten zu realisieren wären. Verleiht nicht ohnehin die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung dem Verwalter keine entsprechende Ermächtigung zum Führen von Hausgeldverfahren, ist eine entsprechende Vertragsklausel für eine flexible Verwaltertätigkeit unerlässlich. Selbst wenn sich aus der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung bereits eine entsprechende Ermächtigung des Verwalters ergeben sollte, schadet eine entsprechende Klausel auch im Verwaltervertrag nicht. Und auch hier gilt, dass sich entweder diese Ermächtigung deutlich und ausdrücklich im Beschlussantrag über die Genehmigung des Verwaltervertrags finden muss oder aber eine gesonderte Beschlussfassung über die gemeinschaftsspezifischen Verwalteraufgaben zu erfolgen hat.

Ist der Verwalter jedenfalls (vertraglich) zum Führen von Hausgeldverfahren ermächtigt, ist er auch befugt, einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beauftragen. Aus Transparenzgründen sollte sich die entsprechende Ermächtigung aber auch im Vertrag finden.

Musterklausel: Prozessführungsbefugnis des Verwalters

Anlage 1 zum Verwaltervertrag für Wohnungseigentum

II. Verwalterbefugnisse

1. Prozessführung^[1]

(1) Auch ohne gesonderte Ermächtigung, ist der Verwalter berechtigt, rückständige Hausgelder namens, im Auftrag und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen. Als Hausgelder gelten nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossene Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans, sich aus Einzeljahresabrechnungen ergebende und nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossene Nachschüsse sowie Beiträge bzw. Vorschüsse zu beschlossenen Sonderumlagen.

(2) Zum Führen sonstiger Aktivverfahren bedarf der Verwalter gesonderter Ermächtigung durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, es sei denn, das Aktivverfahren ist zur Nachteilsabwendung erforderlich.

(3) Im Rahmen seiner Ermächtigung zur Prozessführung ist der Verwalter ermächtigt, namens, im Auftrag und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beauftragen.

[1] Vgl. Blankenstein, Verwaltervertrag für Wohnungseigentum, Anlage 1 "Konkretisierung der Verwalterpflichten und -befugnisse".