Verwalter von Wohnungseigentum (WEMoG) / 5 Rechte und Pflichten nach Vereinbarung und Beschluss

5.1 Einschränkung der Rechte

Zunächst fungiert der Verwalter nach § 9b Abs. 1 WEG als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Von diesem Grundsatz existiert lediglich die Ausnahme des Abschlusses eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags. Hierzu bedarf der Verwalter einer gesonderten Ermächtigung durch Beschluss. Im Übrigen ist seine Vertretungsmacht mit Wirkung für das Außenverhältnis nicht beschränkbar, was § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG anordnet. Seine Vertretungsmacht kann also mit Wirkung gegenüber Dritten weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung beschränkt werden.

Anders ist die Rechtslage aber bezüglich des Innenverhältnisses. Nach früher geltender Rechtslage konnte gemäß § 27 Abs. 4 WEG a. F. die dem Verwalter gesetzlich eingeräumten Befugnisse weder durch Vereinbarung noch durch Beschluss genommen werden. Entsprechende Regelungen etwa in der Gemeinschaftsordnung wurden für unwirksam erachtet, entsprechende Beschlüsse als gesetzesändernd nichtig angesehen.^[1] Nach nunmehr geltender Rechtslage sieht § 27 Abs. 2 WEG sogar ausdrücklich die Möglichkeit vor, dass die Wohnungseigentümer die dem Verwalter nach § 27 Abs. 1 WEG obliegenden Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern können.

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ermächtigt den Verwalter, sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Abhängig von der Größe der verwalteten Gemeinschaft und ihrem Wirtschaftsvolumen können also die Befugnisse zur eigenständigen Geschäftsführung variieren. § 27 Abs. 2 WEG ermöglicht es aber den Wohnungseigentümern gerade auch in Großgemeinschaften, die Handlungsbefugnisse des Verwalters einzuschränken.

Praxis-Beispiel

Zustimmung des Verwaltungsbeirats

Obwohl die Eigentümergemeinschaft aus 100 Wohnungseigentümern besteht und der Verwalter insoweit unbedenklich etwa kleinere Erhaltungsmaßnahmen in einer Größenordnung bis 4.000 EUR eigenständig in Auftrag geben kann, können die Wohnungseigentümer beschließen, dass der Verwalter bei Maßnahmen, die mit Kosten von über 1.000 EUR verbunden sind, der Zustimmung eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats bedarf.

Der Verwalter selbst kann sich von den ihm obliegenden Pflichten nicht befreien. Er kann also nicht etwa im Verwaltervertrag regeln, dass etwa Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Vermögensberichte von externen Sonderfachleuten zu erstellen sind. Entsprechende Klauseln wären unwirksam. Der Beschluss über den Verwaltervertrag wäre wohl über die Bestimmung des § 139 BGB insgesamt nichtig, was konsequenterweise unzweifelhaft mindestens zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses führt.

[1] Vgl. BGH, Beschluss v. 20.9.2000, V ZR 58/99.

5.2 Erweiterung der Befugnisse

Dem Verwalter können durch Vereinbarung – etwa in der Gemeinschaftsordnung – und nach § 27 Abs. 2 WEG auch durch Beschluss über seine gesetzlichen Befugnisse hinaus weitere verliehen werden.^[1]

• Dem Verwalter können allerdings keine Befugnisse eingeräumt werden, die das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. So kann ihm nicht die Ermächtigung eingeräumt werden, etwa die Gemeinschafsordnung zu ändern.^[2]

• Dem Verwalter können keine Befugnisse verliehen werden, die in unentziehbare aber verzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingreifen.

  Praxis-Beispiel

  Keine Zutrittsberechtigung zum Sondereigentum

  Da die Wohnung nach Art. 13 GG unverletzlich ist, kann ein Betretungsrecht des Verwalters zu Kontrollzwecken (z. B. zur Prüfung eines möglichen Instandsetzungsbedarfs am Gemeinschaftseigentum) nicht wirksam in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden.^[3]

• Bereits nach alter Rechtslage war höchst umstritten, ob Genehmigungsfiktionen wirksam vereinbart werden konnten.^[4]

  Praxis-Beispiel

  Jahresabrechnung gilt als genehmigt

  Die Gemeinschaftsordnung enthält folgende Bestimmung: "Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von 4 Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt".

  Ungeachtet der Frage der Gültigkeit dieser Klausel konnten die Wohnungseigentümer dennoch über die Jahresabrechnung beschließen.^[5]

  Denn ganz grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer nicht gehindert, im Wege der Zweitbeschlussfassung eine bereits geregelte Angelegenheit erneut zu beschließen.

  Nach nunmehr geltender Rechtslage ist zu beachten, dass die Jahresabrechnung selbst gar nicht mehr Gegenstand des Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ist. Lediglich die sich als Ergebnis der Jahresabrechnung ergebenden Abrechnungsspitzen sind alleiniger Beschlussgegenstand. Entsprechende bestehende Vereinbarungen dürften demnach definitiv nicht mehr wirksam sein.

• Nicht selten knüpfen Bestimmungen in Gemeinschaftsordnungen die Vornahme baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum an die Zustimmung des Verwalters. Bereits nach früherer Rechtslage handelte es sich insoweit in aller Regel lediglich um ein Vorschalterfor...