Verwalter von Wohnungseigentum (WEMoG) / 2.5.1 Voraussetzungen

Gewerbliche Tätigkeit

Gewerblich ist eine Tätigkeit in aller Regel dann, wenn eine selbstständige und nachhaltige Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht entfaltet wird. Selbstständig handelt zunächst, wer im eigenen Namen und auf eigene Rechnung tätig wird und dabei seine Arbeitszeit im Wesentlichen frei gestalten kann und die Verantwortung für sein Handeln tragen muss. Angestellte des Verwalters bedürfen daher keiner Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Wird die Verwaltertätigkeit gegen Entgelt ausgeübt, wird das Merkmal der Gewinnerzielungsabsicht als gegeben angesehen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass es im Rahmen der Gewinnerzielungsabsicht unerheblich ist, ob tatsächlich Gewinn erzielt wird. Auch dann, wenn sich etwa die Verwaltertätigkeit letztlich als Verlustgeschäft entpuppt, kann eine Erlaubnispflicht bestehen.

Wohnungseigentümer als Verwalter bedürfen keiner Erlaubnis

Nach der Gesetzesbegründung sind von der Erlaubnispflicht die nicht gewerbsmäßige Verwaltung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft selbst oder die nicht gewerbsmäßige Verwaltung, zum Beispiel durch einen Miteigentümer, durch einen Verwandten oder näheren Bekannten eines Wohnungseigentümers ausgenommen. Bei solchen Fällen handelt es sich regelmäßig um kleinere Gemeinschaften, die entschieden haben, das Wohnungseigentum gerade nicht gewerbsmäßig verwalten zu lassen.

Nachhaltige Tätigkeit

Schließlich muss die Tätigkeit nachhaltig ausgeübt werden, das heißt zumindest auf gewisse Dauer und mit gewisser Regelmäßigkeit. Gelegenheitsmakler, die lediglich bis zu 2 oder 3 Maklertätigkeiten im Jahr entfalten, üben keine nachhaltige Tätigkeit aus. Im Gegensatz hierzu ist die Tätigkeit des Wohnungseigentumsverwalters stets auf Dauer ausgerichtet, unabhängig davon wie viele Objekte er verwaltet. Während des Bestellungszeitraums sind regelmäßig bestimmte Verwaltertätigkeiten zu entfalten. Das Merkmal der nachhaltigen Tätigkeit ist daher bereits erfüllt, wenn der Verwalter nur eine Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet.