Verwalter: Umwandlung und Amt

Leitsatz

Wird aus einer Personengesellschaft eine Kapitalgesellschaft, wird das Amt des Verwalters im Zweifel nicht übertragen.

Normenkette

BGB §§ 168, 673; WEG § 26

Das Problem

1. Im Mai 2012 bestellen die Wohnungseigentümer eine N Immobilienverwaltung KG für – weitere – 5 Jahre zum Verwalter. Persönlich haftender Komplementär der N Immobilienverwaltung KG ist N, einzige Kommanditistin seine Ehefrau. Im Oktober 2012 schließen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die N Immobilienverwaltung KG einen Verwaltervertrag mit einer entsprechenden 5-jährigen Laufzeit. Ende des Jahres 2013 wird die C-GmbH Komplementärin der N Immobilienverwaltung KG und der C1 wird Kommanditist. N sowie dessen Ehefrau scheiden hingegen aus der KG aus. In der für das Jahr 2014 einberufenen Versammlung bestellen die Wohnungseigentümer die N GmbH & Co. KG ab und kündigen den Verwaltervertrag. Das Kündigungsschreiben verfasst der neue Verwalter.
2. Die N GmbH & Co. KG ist der Ansicht, der Abberufungsbeschluss sei unwirksam, da kein wichtiger Grund zur Abberufung gegeben sei (Klageantrag zu 1). Gleiches gelte für die Kündigung des Verwaltervertrags (Klageantrag zu 2). Die auf Verwalterebene erfolgten gesellschaftsrechtlichen Änderungen führten weder zu einer Beendigung des Verwaltervertrags noch rechtfertigten sie eine außerordentliche Kündigung. Die N GmbH & Co. KG greift daher den Abberufungsbeschluss an.

Die Entscheidung

Der Abberufungsbeschluss (Klageantrag zu 1)

1. Nach Ansicht des Amtsgerichts ist die Klage unzulässig. Die N GmbH & Co. KG sei nicht klagebefugt. Zwar könne der Verwalter den Beschluss über seine Abberufung in entsprechender Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG anfechten. Der Antrag sei aber unzulässig, wenn der Klagende vor dem Abberufungsbeschluss überhaupt kein Verwalter gewesen sei. So liege es im Fall. Die Wohnungseigentümer hätten die N Immobilienverwaltung KG zur Verwalterin bestellt. Werde eine Personengesellschaft zum Verwalter bestellt, geschehe dies regelmäßig aufgrund eines besonderen Vertrauensverhältnisses, welches die Wohnungseigentümer dem oder den persönlich haftenden Gesellschafter entgegenbringe. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Wohnungseigentümer dieses Vertrauen gleichermaßen einer juristischen Person entgegenbringen würden, welche in ihrer Haftungsmasse beschränkt und nicht durch das persönliche Engagement des geschäftsführenden Gesellschafters sowie dessen umfassende Haftung geprägt sei.
2. Vor diesem Hintergrund stellten die Änderungen in der Gesellschafterstruktur bzw. auf der Gesellschafterebene der ursprünglichen Verwalterin einen unzulässigen Verwalterwechsel dar. Eine entsprechende Rechtsnachfolge ohne Mitwirkung der Wohnungseigentümer und damit ohne Möglichkeit der Einflussnahme sei mit dem auf das besondere Vertrauen angelegten Geschäftsbesorgungsverhältnis nicht vereinbar. Das aufgrund dieses Vertrauens übertragene und mit weitreichenden Vollmachten versehene Amt des Verwalters gehe daher im Zweifel nicht auf den Gesamtrechtsnachfolger über, wie sich aus einer entsprechenden Anwendung der §§ 168, 673 BGB ergebe. Zwar sei der N GmbH & Co. KG zuzugestehen, dass es sich bei ihr formal weiterhin um eine Kommanditgesellschaft handle. Sie sei jedoch aufgrund des Eintritts der Komplementär-GmbH faktisch einer anonymen Kapitalgesellschaft angenähert, die zudem in ihrer Haftung auf die Kommanditisteneinlage sowie das Stammkapital der GmbH beschränkt sei und unterscheide sich in tatsächlicher Hinsicht wesentlich von der durch N geprägten ursprünglichen KG.
3. Damit unterscheide sich die Konstellation auch von der, über die BGH 21.2.2014, V ZR 164/13, entschieden habe. Dort sei es um die Verschmelzung zweier GmbH's gegangen.

Kündigung des Verwaltervertrags (Klageantrag zu 2)

Aus den Gründen zu 1) bis 3) sei auch der Klageantrag zu 2) unzulässig. Zwar könne der Verwalter grundsätzlich die Berechtigung der Wohnungseigentümer zur Kündigung des mit ihm abgeschlossenen Verwaltervertrags im Feststellungsverfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG in Verbindung mit § 256 Abs. 1 ZPO überprüfen lassen. Ein Feststellungsinteresse sei indes im Fall nicht gegeben, da die N GmbH & Co. KG im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne mangels Personenidentität niemals Verwalter gewesen sei.

Kommentar

Anmerkung

Die Entscheidung ist rechtlich falsch. Dass die Verwalterin ihre Gesellschafterstruktur verändert hat, änderte nichts daran, dass sie Verwalterin war. Die Klage war daher zulässig. Sie war aber nicht begründet. Wechselt ein Verwalter, der als Gesellschaft strukturiert ist, seine Gesellschafter und/oder Amtsträger aus, können die Wohnungseigentümer die Bestellung der Verwalter-Gesellschaft aus diesem Grund beenden (Hügel/Elzer, WEG, 1. Auflage, § 26 Rn. 100) und den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund kündigen (Hügel/Elzer, WEG, 1. Auflage, § 26 Rn. 168).

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