Verwalter: Störer im Sinne des Verwaltungsrechts?

Leitsatz

Der Verwalter kann Störer im Sinne des Verwaltungsrechts sein.

Normenkette

§ 124 Abs. 1, Abs. 2 VwGO; § 27 WEG

Das Problem

Verwalter V wird vom Verwaltungsgericht als "Störer" angesehen”. Das Verwaltungsgericht lässt die Berufung nicht zu. V beantragt daher, dass das Oberverwaltungsgericht (OVG) die Berufung nach § 124 Abs. 2 VwGO zulässt. Er verweist darauf, dass Verwalter keine "Störer" i.S.d. Verwaltungsrechts sind. Ferner meint er, nicht handeln zu können, da er sein Amt niedergelegt habe. Schließlich verweist V auf die BGH-Rechtsprechung zu den Befugnissen eines Verwalters.

§ 124 VwGO

Die Berufung ist zuzulassen,

1. wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Die Entscheidung

1. Das Gericht weist den Antrag zurück! V's Antragsvorbringen wecke keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft könne als Störer in Anspruch genommen werden, decke sich mit der Rechtsprechung des Senats.
2. Dass V sein Amt niedergelegt habe, ändere nichts. Die Niederlegung sein unwirksam. Sie stehe unter anderem im Widerspruch dazu, dass V mit der Einladung zu Versammlungen in seinem Büro und dem damit verbundenem Angebot, ihn für diese Versammlungen zu bevollmächtigen, weitere Verwaltertätigkeiten ausgeübt habe. Namentlich erscheine es als fernliegend, dass die Einladung nach dem maßgeblichen objektiven Empfängerhorizont als Maßnahme eines "Nichtberechtigten" – wie es V in Betracht ziehe – aufzufassen gewesen sei.
3. Die behauptete Abweichung von der Rechtsprechung des BGH sei kein Zulassungsgrund und sei im Übrigen auch nicht nachvollziehbar dargelegt.

Kommentar

Anmerkung

Der Entscheidung des OVG Münster ist leider nicht zu entnehmen, um welche Sache es im Einzelnen geht und warum der Verwalter als Störer angesehen wurde. Der jeweilige Träger des Verwalteramtes wird im öffentlichen Recht in Bezug auf den allgemeinen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums als ein möglicher "Störer" angesehen. Sollte der Verwalter sein Amt wirklich wirksam niedergelegt haben, kann er nicht Störer sein. Denn dann hätte er keine Rechte nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG.

Was ist für den Verwalter wichtig?

1. Jeder Verwalter sollte sich gegen einen Bescheid wenden, der ihn persönlich zu einem Tun verpflichtet, zu dem er weder von Gesetzes wegen noch nach den Bestimmungen der Wohnungseigentümer in der Lage ist. Ist nichts anderes vereinbart oder wirksam beschlossen, kann der Verwalter nur in 2 Fällen eigenmächtig eine Maßnahme zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen: in Notfällen nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG und wenn die Erhaltungsmaßnahme "laufend" i.S.v. § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG ist. Siehe ferner meine Hinweise zur Entscheidung OVG Saarland, Beschluss v. 3.9.2014, 2 B 318/14.
2. Zurzeit ist streitig, auf welche Art und Weise man sein Amt als Verwalter niederlegen kann. Ich rate aus Gründen der Sicherheit, aber auch weil es dogmatisch allein überzeugend ist, das Amt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (hier kann jeder Wohnungseigentümer alle anderen Wohnungseigentümer als Vertreter der Gemeinschaft vertreten) und gegenüber sämtlichen Wohnungseigentümern niederzulegen. Ferner sollte ein Verwalter im Falle einer Niederlegung daran denken, seinen Verwaltervertrag fristlos zu kündigen.

Link zur Entscheidung

OVG für das Land NRW, Beschluss vom 10.10.2014, 7 A 2010/13