Verwalter muss auch zu Unrecht getätigte Ausgaben aus gemeinschaftlichen Geldmitteln in die Abrechnung einstellen

Leitsatz

1. Ein Verwalter hat auch etwa zu Unrecht von ihm getätigte Ausgaben aus gemeinschaftlichen Geldmitteln in die Abrechnung einzustellen
2. Die Kostenverteilung in Einzelabrechnungen richtet sich nach getroffener Vereinbarung, gefassten Beschlüssen gemäß § 16 Abs. 3 bzw. 4 WEG, nach dem gesetzlich vorgesehenen Schlüssel in § 16 Abs. 2 WEG oder der Feststellung in einer gerichtlichen Entscheidung
3. Abweichende Kostenverteilung für Ersatzansprüche eines Eigentümers kann grundsätzlich nur in Betracht kommen, wenn solche Ansprüche tituliert sind oder anderweitig feststehen

Normenkette

§ 28 Abs. 3 WEG

Kommentar

1. Im Streit stand zuletzt noch die Frage nach der Gültigkeit eines angefochtenen Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses zum Wirtschaftsjahr 2007. Während das Amtsgericht den Beschluss für ungültig erklärte, hatte das Berufungsgericht die beschlossene Jahresabrechnung noch als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend und gültig angesehen. Es ging hier um die Abrechnung vom Verwalter verauslagter Reparaturkosten für Außenglasscheiben von Fenstern in einer Wohnung. Diese waren entgegen einer getroffenen Vereinbarung in der Teilungserklärung abgerechnet worden, wonach sie von den einzelnen Eigentümern hätten getragen werden müssen. Weiterhin hatte der Verwalter eigenmächtig – ohne bestehende Dringlichkeit und vorherige Beschlussfassung – Trennwände in Kellerräumen errichten und Fassadenreinigungsarbeiten durchführen lassen.

2. In eine Jahresabrechnung sind alle Ausgaben einzustellen, selbst wenn der Verwalter diese zu Unrecht aus gemeinschaftlichen Geldmitteln bezahlt haben sollte (h.M.). Nur auf diese Weise können Eigentümer die Vermögenslage richtig erfassen, eine Abrechnung auf Plausibilität und getroffene Mittelverwendung überprüfen. Auch lassen sich dadurch mögliche Regressansprüche gegen Verwalter oder Dritte einschließlich gerichtlicher Durchsetzungsmöglichkeiten abklären.

   Solche zu Unrecht getätigten Ausgaben sind auch nach dem jeweiligen einschlägigen Verteilungsschlüssel auf alle Eigentümer in deren Einzelabrechnungen umzulegen, um die Liquidität der Gemeinschaft sicherzustellen. Realisierte Regressansprüche fließen dann in eventuell späterem Abrechnungszeitraum wieder der Gemeinschaft als Einnahmen zu. Ein Abrechnungsgenehmigungsbeschluss beeinträchtigt auch nicht die Rechtsstellung gegen mögliche Regressschuldner (etwa auch von Ansprüchen gegen den Verwalter). Auch stellt ein solcher Beschluss keine konkludente Billigung vom Verwalter zu Unrecht getätigter Ausgaben dar. Insoweit könnte nur ein Entlastungsbeschluss als negatives Schuldanerkenntnis der Geltendmachung solcher Regressansprüche entgegenstehen. Im vorliegenden Fall war ein Entlastungsbeschluss zugunsten des Verwalters bereits rechtskräftig für ungültig erklärt worden, sodass sich die Gemeinschaft ohnehin zumindest auf Antrag eines Eigentümers mit Regressansprüchen gegen diesen zu befassen hätte.

3. Was die Umlage von Kostenpositionen auf einzelne Eigentümer in deren Einzelabrechnungen betrifft, sind die jeweils einschlägigen Verteilungsschlüssel maßgebend; entweder ist hier auf Vereinbarungen abzustellen oder Beschlussfassungen nach speziellen Kompetenzen in § 16 Abs. 3 oder 4 WEG; andernfalls ist von grundsätzlicher Anteilsberechnung nach dem Gesetzesvorschlag in § 16 Abs. 2 WEG auszugehen, zuletzt ggf. noch Verteilung nach rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidungen vorzunehmen.

   Geht es um Ersatzansprüche nur gegen bestimmte, einzelne Eigentümer, kann eine von vorstehenden Grundsätzen abweichende Kostenverteilung nur gerechtfertigt sein, wenn ein solcher Ersatzanspruch tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er vom betreffenden Eigentümer anerkannt wurde. Ansonsten soll ein Beschlussanfechtungsverfahren zur Jahresabrechnung grundsätzlich nicht mit einem Streit auch über das Bestehen materiell-rechtlicher Ersatzansprüche gegen Eigentümer belastet werden, um nicht weitergehende Beschlussanfechtungen zu provozieren, zumal solche Ersatzansprüche oftmals erst in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht gesondert überprüft werden müssen.

4. Was getätigte Auslagen für die errichteten Trennwände und die Fassadenreinigung betrifft, war die Aufnahme dieser Kosten in der Abrechnung nicht zu beanstanden, zumal hier Ersatzansprüche nicht gegen bestimmte Eigentümer, sondern allenfalls gegen die Verwaltung in Betracht kämen. Anders ist dies jedenfalls hinsichtlich der Kosten für den Austausch der Fensterscheiben einer Wohnung nach der hier getroffenen Vereinbarung zulasten des jeweiligen Wohnungseigentümers; insoweit hat die Sondervereinbarung Vorrang vor dem allgemeinen Umlageschlüssel, weshalb sämtliche Einzelabrechnungen in Bezug auf diese fehlerhaft auf alle Eigentümer umgelegte Position für ungültig erklärt wurden.

Anmerkung

Seit langer Zeit ist es völlig unstreitig, dass eine Gesamtabrechnung rechnerisch richtig und vollständig alle Gesamteinnahmen und -ausgaben geschäftsjahresbezogen in mehr oder weniger untergliederter Darstellung ausweisen muss. Buchhalte...