Bei Verpflichtung des Verwalters, Vermögensübersicht zu erstellen und Einsicht in Verwaltungsunterlagen zu erteilen, fehlt übrigen Eigentümern Beschwerdeberechtigung mangels Rechtsbeeinträchtigung; Folgen der Anwendung eines falschen Kostenverteilungsschlüssels

Leitsatz

1. Beschwerdeberechtigung setzt Rechtsbeeinträchtigung voraus (hier: verneint im Falle gerichtlich entschiedener Verpflichtung des Verwalters, eine Vermögensübersicht zu erstellen und einem Eigentümer Einsicht in Verwaltungsunterlagen zu erteilen)
2. Verneinte Beschwerdeberechtigung der Eigentümer auch gegen die Gerichtsentscheidung auf Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses über die Verwalterentlastung (insoweit Vorlage an den BGH wegen Abweichung zu OLG Schleswig vom 23.1.2002, ZMR 2002, 382)
3. Falscher Kostenverteilungsschlüssel zu einzelnen Ausgabenpositionen führt auf Anfechtung hin nur zur Ungültigkeit der Einzelabrechnungen
4. Rechnerische Richtigkeit einer Jahresabrechnung und Ergänzungsansprüche
5. Abrechnung nach Heizkostenverordnung und Kostenverteilung anderer Ausgabenpositionen

Normenkette

(u.a. § 45 Abs. 1 WEG; , § 20 Abs. 1 FGG)

Kommentar

• Wird ein Verwalter gerichtlich verpflichtet, eine Vermögensübersicht zu erstellen und einem Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu erteilen, sind die Wohnungseigentümer nicht in ihren Rechten beeinträchtigt. Sie sind daher auch nicht gem. § 45 Abs. 1 WEGbeschwerdeberechtigt. Rechtsmittel der Eigentümer in Antragsgegnerschaft waren deshalb im vorliegenden Fall unzulässig; die entsprechende Verpflichtung betrifft hier ausschließlich die Verwaltung als weitere Beteiligte des Verfahrens. Allein aus der Stellung von Eigentümern als materiell und formell am Verfahren Beteiligten folgt also noch nicht ohne weiteres auch ihre Beschwerdeberechtigung; Voraussetzung ist in jedem Fall eine Beschwer, an der es hier fehlte.
• Dasselbe gilt für die Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses durch das Gericht über die Entlastung des Verwalters. Auch hier sind Rechtsbeeinträchtigungen allenfalls auf Seiten des Verwalters gegeben, nicht jedoch seitens der Eigentümer, die ebenfalls durch die gerichtliche Entscheidung insoweit nicht beschwert sind. Mit der Ungültigerklärung eines Entlastungsbeschlusses fallen für die Wohnungseigentümer die mit der Entlastung verbundenen, ausschließlich nachteiligen Folgen weg. Eigentümer müssen nicht ohne Gegenleistung auf etwaige Ansprüche gegen einen Verwalter verzichten (vgl. bereits BayObLGZ 2002, 417 = NZM 2003, 154). Zur verneinten Beschwer der Eigentümer schließt sich der Senat auch der Meinung des KG (NJW-RR 1998, 1021; ebenso Merle in Bärmann/Pick/Merle, § 45 Rn. 16) an, da jedoch das OLG Schleswig mit Entscheidung vom 23.1.2002 (ZMR 2002, 382) in dieser Frage der Verwerfung eines Rechtsmittels als unzulässig anders entschieden hat, war insoweit die Rechtsbeschwerde gem. § 28 Abs. 2 FGG dem BGH vorzulegen.
• Fehlte für einen Entziehungsanspruch eines Wohnungseigentums die erforderliche qualifizierte Mehrheit nach hier konkreter Gemeinschaftsordnungsvereinbarung, entspricht auch ein Beschluss über die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Geltendmachung des Anspruchs auf Entziehung des Wohnungseigentums nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und wurde zu Recht für ungültig erklärt.
• Ist nach Gemeinschaftsordnung für die Miete einer Gemeinschaftsantenne Aufteilung und Umlage nach Miteigentumsanteilen vorzunehmen und wurden hier in Jahresabrechnungen die Kosten für die Satellitenanlage kraft eines früheren Beschlusses nach der Zahl der Wohnungen umgelegt, war der Abrechnungsgenehmigungsbeschluss insoweit, allerdings nur hinsichtlich der Einzelabrechnungen für ungültig zu erklären, da der frühere Beschluss als gemeinschaftsordnungsändernder Beschluss aus heutiger Sicht als nichtig anzusehen ist (BGH v. 20.9.2000, NJW 2000, 3500). Der Mangel der Jahresabrechnungen und damit der sie genehmigenden Eigentümerbeschlüsse betrifft auch hier lediglich den Kostenverteilungsschlüssel und hat zur Folge, dass nur die Einzelabrechnungen für ungültig zu erklären sind.
• Fehlt i. Ü. einer Abrechnung eine Vermögensübersicht (wie wohl im vorliegenden Fall vereinbart), besteht insoweit nur ein Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnungen und das Fehlen hat nicht zur Folge, dass der Abrechnungsgenehmigungsbeschluss für ungültig zu erklären ist. Dasselbe gilt für das Fehlen einer Darstellung über die Entwicklung der Konten der Gemeinschaft während eines Abrechnungszeitpunkts. Bei einer Abrechnung steht allein die rechnerische Richtigkeit der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Vordergrund (vgl. auch BayObLG, NJW-RR 2001, 1231).
• Ist nach Gemeinschaftsordnungsvereinbarung bei den Müllkosten zwischen Wohnungen und Gewerbeeinheiten zu differenzieren und hat eine Gemeinschaft beschlussgemäß einen Presscontainer angeschafft, ist für eigene Mülltonnen für die Gewerbeeinheiten (wie vereinbart) kein Platz mehr. Allerdings sind dann die Müllkosten nicht insgesamt nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Auch hier geht es jedoch nur um die Verteilung der Kosten für die Müllentsorgung, also lediglich Einzelabrechnungen; auch insoweit sind diese für ungültig zu erklären. Allerdings ist für die Vergangenheit eine genau der Gemeinschaftsordnung entspr...