Normenkette
Kommentar
1. Nach starken Regenfällen kam es im 4. OG zu einer Überflutung, die bis in die Wohnung eines Eigentümers im 2. OG hinabwirkte. Dieser Eigentümer als Antragsteller forderte vom Verwalter Erstattung seines Schadensbeseitigungs-Kostenaufwands von DM 6.173,20. Offensichtlich war das Regenfallrohr über einem, etwa 60 cm über dem Erdboden befindlichen Revisionskasten verstopft, so dass sich Schmutzwasser nach oben staute und die Wasserschäden verursachte. Vorgeworfen wurde dem Verwalter, dass er durch regelmäßige Begehung und Inspektion des Revisionskastens den Schaden hätte erkennen können und beseitigen müssen, zumal auch rostige Nägel (unter Laubresten) aus früherer umfangreicher Dachreparatur Ursache der Verstopfung gewesen sein könnten.
Der Anspruch wurde jedoch in allen Instanzen zurückgewiesen.
Ein Wohnungseigentumsverwalter ist nicht verpflichtet, für die regelmäßige Wartung von Regenwasser-Fallrohren (und der Öffnung von Revisionsklappen) zu sorgen; aus diesem Grund ist er auch nicht ersatzpflichtig für unvorhergesehene Wasserschäden in den Wohnungen wegen verstopfter Fallrohre.
2. Neben den Eigentümern (vgl. § 21 Abs. 5 Nr. 2, Abs. 4 und Abs. 3 WEG) ist auch ein Verwalter gleichermaßen nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Ein Verwalter schuldet hier freilich nicht die handwerkliche Vornahme einer Reparatur (Naturalherstellung), sondern lediglich die Mitwirkung bei den erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im üblichen Umfang. Ein Verwalter ist kein technischer Sachverständiger und hat auch nicht etwa selbst Regenfallrohre auf Verstopfung zu kontrollieren. Zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören auch pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen, die der Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands dienen (h.M.). Während bei Instandsetzungsmaßnahmen der verkehrsüblich erforderliche Umfang verhältnismäßig einfach, notfalls durch Sachverständige festzustellen ist, ist dies für vorbeugende Pflegemaßnahmen und erst recht für regelmäßige Wartungsarbeiten ungleich schwerer zu bestimmen, soweit nicht gesetzliche Bestimmungen bestehen (wie etwa für Heizungsanlagen). Auch von der Kostenseite stellt sich die Frage, ob und inwieweit sich rein vorsorgende Wartungsarbeiten "lohnen" oder aber die jeweils fällig werdenden Reparaturen nicht auf Dauer, soweit sie im Schadensfall notwendig sind, im Ergebnis preisgünstiger sind. Dabei ist auch zu berücksichtigen, welcher Schaden im Ernstfall drohen kann.
Im vorliegenden Fall bestand keine Verpflichtung des Verwalters, ohne besonderen Anlass für eine regelmäßige Wartung der Regenwasser-Fallrohre und für eine Kontrolle der Revisionsöffnungen zu sorgen. Bei ordnungsgemäßer Installation der Fallrohre können im Falle einer Verstopfung schlimmstenfalls die Regenrinnen überlaufen, was bei starken Regenfällen ohnehin nicht auszuschließen ist, und die Fassaden beeinträchtigen, die auch sonst dem Schutz gegen Feuchtigkeit dienen. Auch für Abwasserleitungen, bei denen im Falle der Verstopfung die Verschmutzungsgefahr für die Etagenwohnungen ungleich größer ist, ist eine Rohrreinigung ohne besonderen Anlass rechtlich nicht geboten. Ebensowenig umfasst auch die Pflicht der einzelnen Wohnungseigentümer, das Sondereigentum so instandzuhalten, dass einem anderen Wohnungseigentümer kein Schaden entsteht, die Verpflichtung, die Frischwasserinstallation regelmäßig von einem Fachmann überprüfen zu lassen (vgl. BayObLG, WE 95, 92 = WE 94, 121).
Selbst bei Unterstellung eines objektiven Pflichtenverstoßes würde sich im Übrigen noch die Frage eines Verwalterverschuldens stellen. In diesem Sinne könnte sich der Antragsgegner (Verwalter) durchaus darauf berufen (wie hier), er habe in unterschiedlichen Abständen Hausbegehungen einschließlich des Daches und des Kellers in Begleitung von Wohnungseigentümern unternommen, ohne dass ein Anlass gefunden worden sei, auch die Revisionsöffnungen der Regenfallrohre zu kontrollieren.
Vorliegend könnte auch die vorschriftswidrig an die Dachentwässerung angeschlossene Balkonentwässerung (ohne Außenabfluss) erheblich zum Schadenseintritt durch Überflutung der besagten Wohnungen beigetragen haben. Auch etwaiges Bauleiter-Verschulden im Rahmen einer früheren Dachsanierung lasse keinen Rückschluss auf Überwachungs-Säumnisse des Verwalters erkennen, zumal bei dieser Sanierung ein Bauingenieur aus dem Kreis der Wohnungseigentümer und ein fremder Architekt eingeschaltet gewesen seien.
3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei GW-Ansatz von DM 6.173,20.
Link zur Entscheidung
( KG Berlin, Beschluss vom 19.10.1998, 24 W 4300/98)
zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung
Anmerkung:
Diese aus Verwaltersicht sicher erfreuliche Entscheidung zu Kontroll- und Wartungspflichten dürfte gerade in Eigentümerkreisen nicht uneingeschränkte Zustimmung f...
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen