Verwalter darf einzelnen Eigentümern Anstricharbeiten der Außenfenster übertragen und ortsübliches Malerentgelt gutschreiben

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2, 3 WEG, § 28 WEG

Kommentar

Es widerspricht nicht generell ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter die Ausführung bestimmter Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum (hier: Anstrich der Außenfenster) einzelnen Wohnungseigentümern für ihren Bereich als Eigenleistung unter Zusage eines ortsüblichen Entgelts überträgt.

In der Gemeinschaftsordnung war vorliegend vereinbart, dass die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Wohnungserbbaurecht gehörenden Teile des Gebäudes einschließlich der äußeren Fenster und des Grundstücks der Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten obliege und Instandhaltungsmaßnahmen vom Verwalter zu veranlassen seien. Einige Eigentümer hatten nun Anstricharbeiten an den Außenfenstern mit Zustimmung des Verwalters selbst erledigt; insoweit wurde in der Jahresabrechnung eine Gutschrift für diese Anstricharbeiten in Höhe von über 27.000,- DM ausgewiesen. Der Abrechnungsgenehmigungsbeschluss wurde hinsichtlich dieser Position angefochten. Im Anschluss an die Rechtsprechung des BayOLG (WE 1981, 64 und WE 1989, 216) sei es zulässig, eine solche Anfechtung auf selbstständige Rechnungsposten zu beschränken mit der Folge, dass darüber hinaus das Abrechnungswerk nach Ablauf der Anfechtungsfrist nicht mehr angefochten werden könne.

Die Anfechtung wurde jedoch auch hinsichtlich dieser Rechnungsposition vom Senat als nicht begründet angesehen, und zwar entgegen der Meinung des Landgerichts, das für eine solche Verfahrensweise des Verwalters, einen fiktiven Betrag der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen und denjenigen Erbbauberechtigten gut zu bringen, die ihre Außenfenster selbst gestrichen hätten, keine Rechtsgrundlage erkannt und die Handlungsweise des Verwalters nicht in Einklang mit Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und der hier getroffenen Vereinbarung in der Teilungserklärung gesehen habe.

Nach Ansicht des Senats sei es dem Verwalter im Rahmen seiner ihm eingeräumten Befugnisse gestattet, jedenfalls soweit es sich um die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums an Außenfenstern handle, die erforderlichen Anstricharbeiten einzelnen Eigentümern zu übertragen, wenn diese die Arbeiten in Eigenleistung erbringen wollten, mangelfreie Ausführung der Arbeiten gewährleistet sei und ein etwaiges an die betreffenden Eigentümer aus der Rücklage für die Eigenleistungen zu zahlendes Entgelt den verkehrsüblichen Werklohn für solche Arbeiten nicht übersteige. Da diese Voraussetzungen noch weiterer Aufklärung bedürften, sei die Sache an das Landgericht zurückzuverweisen.

Ein Verwalter müsse jedenfalls nicht stets eine Fachfirma mit der Ausführung solcher Anstricharbeiten an Außenfenstern beauftragen. Es könne ebensogut im Interesse der Gesamtheit der Eigentümer liegen, wenn einzelne Eigentümer, die in der Regel an einer sorgfältigen Arbeitsausführung interessiert seien, solche Anstricharbeiten in Eigenleistung und möglicherweise für die Gemeinschaft kostengünstiger erbrächten.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 10.05.1991, 24 W 5797/90)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Diesem Entscheidungsergebnis kann ich nicht folgen. Wenn schon nach ständiger Rechtsprechung Eigentümer nicht verpflichtet sind, Eigenleistungen für Instandhaltungs- und Pflegemaßnahmen zu erbringen und entsprechende Beschlussfassungen über sog. tätige Mithilfe als gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßend auf Anfechtung hin vielfach - m.E. zu Recht - für ungültig erklärt werden (mit Ausnahme einer Entscheidung des OLG Stuttgarts zu Kehr- und Schneeräumpflichten der Eigentümer im Turnusdienst - "Kehrwoche" -), hat auch ein Verwalter m. E. im Rahmen seiner Pflichten nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3 WEG nicht das Recht, einzelnen Eigentümern solche Malerarbeiten an gemeinschaftlichen Bauteilen zu gestatten. Im vorliegenden Fall wird man allerdings nicht mit einem Verstoß gegen gleiche Kostenverteilung argumentieren können.

Es kann allerdings nicht angehen, dass einzelne Eigentümer über eine zu Recht drittbeauftragte Firma Gemeinschaftseigentum sanieren lassen, andere wiederum allein aus Sparsamkeitsgründen Eigenleistungen erbringen. Niemand kann hier bei Eigenleistungen fachmännische Ausführung garantieren, bedenkt man unterschiedliche Fachvorkenntnisse hinsichtlich ordnungsgemäßer Fensteraußenanstriche. Fehlerhaftes Vorbehandeln solcher Holzteile und unterschiedliche Farbbilder, ganz zu schweigen von möglicherweise nicht sauberer Ausführung, dürften ein uneinheitliches Außenbild der teils in Eigenleistung erbrachten Anstriche, teils von fachkompetenter Seite vorgenommenen Arbeiten vorprogrammieren. Gerade die Forderung einheitlicher Gestaltung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Außenfassade (einschließlich der Fenster) rechtfertigt hier nicht unterschiedliches und evtl. sogar zeitversetztes Arbeiten. Eine solche Entscheidung des Verwalters ergibt sich weder aus dem Gesetz noch entspricht ...