Vertragsabschluss mit dem Verwalter ist grundsätzlich Sache der Gemeinschaft

Leitsatz

Vertragsabschluss mit dem Verwalter ist grundsätzlich Sache der Gemeinschaft

Normenkette

§§ 23, 26 WEG

Kommentar

Die inhaltliche Ausgestaltung und Unterzeichnung des Verwaltervertrags obliegt grundsätzlich der Wohnungseigentümergemeinschaft, falls nicht ein Eigentümer oder der Beirat mit dem Vertragsabschluss beauftragt wurde und Eigentümer zuvor mehrheitlich über den maßgeblichen Vertragsinhalt beschlossen haben. Im vorliegenden Fall wurde zum Inhalt des Verwaltervertrags ein Mehrheitsbeschluss gefasst. Darüber hinaus haben die Eigentümer in der selben Versammlung entsprechend ihrer Befugnis auch mehrheitlich über eine Sondervergütungsklausel und die Unterzeichnung des Vertrags durch die Beiratsmitglieder abgestimmt, ohne dass dem Beirat damit Aufgaben übertragen worden wären, die nur den Eigentümern zustehen.

Link zur Entscheidung

Hans. OLG Hamburg, Beschluss vom 17.07.2003, 2 Wx 147/00, ZMR 10/2003, 776

Anmerkung

Auch von mir wird seit geraumer Zeit empfohlen (vgl. Einleitungsbemerkungen zu meinem aktualisierten Verwaltervertragsmuster in ETW, Gruppe 11), einen Beirat (oder einen Eigentümer) allenfalls durch Mehrheitsbeschluss zu ermächtigen, einen zuvor weitgehend (besser sogar) vollinhaltlich beschlussgenehmigten Vertrag rechtswirksam für und gegen die Gemeinschaft zu Nachweiszwecken zu unterzeichnen. Die Entscheidung über den Vertragsinhalt (m. E. über den vollen, nicht nur "maßgeblichen" Vertragsinhalt) sollte stets der alleinigen Mehrheitsbeschlussfassung der Eigentümer überantwortet bleiben, ohne dem Beirat einen weitergehenden, nicht von einem Beschluss bereits erfassten Verhandlungsspielraum einzuräumen. Bei vollständiger Beschlussfassung über ein Angebot oder auch die Annahme eines Angebots des Verwalters kann es dann auch keine Streitfragen über nachfolgende Einzelvertragsabsprachen geben, ob ein sehr allgemeiner und evtl. weitgehender Ermächtigungsbeschluss Grundlage für Zusatzabsprachen sein kann oder ob hier nur von stillschweigenden Beschlussermächtigungen der Gemeinschaft auszugehen ist, ggf. nur solche Zusatzklauseln auszuhandeln, die dem Gesetz, den vorrangigen Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung bzw. Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Selbst eine Unterzeichnungsermächtigung auftraggeberseits erscheint mir nicht einmal notwendig, wenn im Vertrag abschließend "für die Auftraggeberseite" der Genehmigungsbeschluss über diesen Vertrag nach Beschlussdatum und Tagesordnungspunkt der betreffenden Versammlung vermerkt und auf das Protokolldatum zu dieser Versammlung Bezug genommen wird.