Verträge von mehr als 30 Jahren Laufzeit: Kündigungsfristen

Leitsatz

Ein Gewerbemietvertrag, der frühestens nach 30 Jahren mit vereinbarter einjähriger Kündigungsfrist gekündigt werden kann, kann nach Ablauf von 30 Jahren entsprechend der gesetzlichen Fristen gekündigt werden.

Fakten:

Die Mieter kündigten nach 30 Jahren Mietzeit mit dreimonatiger Frist. Der Vermieter besteht auf der vertraglich vereinbarten einjährigen Kündigungsfrist. Diese kann er nicht mehr geltend machen. Das Gesetz schreibt vor, daß ein Mietvertrag, der für eine längere Zeit als dreißig Jahre geschlossen wird, nach dreißig Jahren von jeder Partei unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann (§ 567 BGB). Der Mietvertrag war hier zwar auf unbestimmte Zeit geschlossen. Da aber gleichzeitig das Kündigungsrecht für 30 Jahre ausgeschlossen und die Kündigungsfrist auf ein Jahr festgelegt wurde, war der Vertrag - unter Berücksichtigung der vereinbarten Kündigungsfrist - über 31 Jahre bindend geschlossen. Da die vertragliche Bindung den Zeitraum von 30 Jahren überschritt, wurde die vereinbarte Frist durch die gesetzliche ersetzt und konnte hier mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden (§ 565 Abs. 1a BGB).

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 21.01.1999, 4 U 61/98

Fazit:

Der Zweck dieser gesetzlichen Regelung (§ 567 BGB) liegt in der Vermeidung einer "Erbmiete". Die gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 565 Abs. 1a BGB) können bei der Gewerbemiete ansonsten in vollem Umfange durch vertragliche Vereinbarungen geändert werden. Das Gericht hat hier übrigens auch entschieden, daß der Vertrag auch dann per Telefax gekündigt werden kann, wenn eine Vertragsklausel die Kündigung nur durch eingeschriebenen Brief vorsieht.