Zusammenfassung
Die Versorgungssperre stellt eine Sanktion bei Hausgeldrückständen von Wohnungseigentümern dar. Der Sache nach handelt es sich nicht um eine Verzugssanktion, für die den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlen würde. Vielmehr handelt es sich um die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. So der Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht zahlt, soll er auch nicht weiter in das Versorgungssystem eingebunden sein.
Gesetzliche Regelungen finden sich in § 273 BGB.
BGH, Urteil v. 6.5.2009, XII ZR 137/07: Die Sperrung von Versorgungsleitungen durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft löst als solche keine Besitzschutzansprüche aus, auch wenn sie den Mieter eines Wohnungseigentümers betrifft.
BGH, Urteil v. 10.6.2005, V ZR 235/04: Ein Rückstand von 6 monatlichen Hausgeldzahlungen kann eine Versorgungssperre grundsätzlich begründen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Versorgungssperre gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer angedroht wird. Ein entsprechender Titel über die Hausgeldrückstände ist nicht erforderlich.
Im Ausnahmefall auch bei individuellen Versorgungsverträgen
Die Versorgungssperre durch die Gemeinschaft kommt zwar nur dann infrage, wenn die Versorgungsverträge nicht individuell vom Versorgungsunternehmen mit den einzelnen Wohnungseigentümern abgeschlossen werden. Denn ein Leistungsausschluss kann lediglich dann erfolgen, wenn die Leistung Gegenstand eines Vertragsverhältnisses zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und einem Dritten ist. Ausnahmsweise aber, wenn etwa eine Stromleitung in ihrer Gesamtheit dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, kann dennoch eine Versorgungssperre erfolgen. Die Gemeinschaft kann nämlich ihre Leistung im Hinblick auf das Zurverfügung-Stellen dieser Leitung zurückhalten.
Hausgeldrückstand muss erheblich sein
Die Versorgungssperre ist neben der Entziehung des Wohnungseigentums der schwerste Eingriff in das Wohnungseigentum. Es müssen daher erhebliche Hausgeldrückstände, die den Zeitraum eines halben Jahres umfassen, bestehen.
Forderungen müssen nicht tituliert sein
Die Hausgeldforderungen gegen den Hausgeldschuldner müssen nicht tituliert sein, um eine Versorgungssperre durchsetzen zu können. Erforderlich ist aber, dass die Versorgungssperre vor ihrer Durchführung angedroht wird.
Vorsicht bei vermietetem Wohnungseigentum
Umstritten ist die Rechtslage beim vermieteten Wohnungseigentum. Allerdings geht der BGH davon aus, dass dem Mieter wegen einer zuvor angedrohten Versorgungssperre keine Besitzschutzansprüche zustehen und somit die Versorgungssperre auch im vermieteten Wohnungseigentum zulässig ist.
1 Grundsätze
In der Rechtsprechung und herrschenden Lehre ist es mittlerweile anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer dann von der Versorgung mit (Warm-)Wasser und Heizenergie ausgeschlossen werden kann, wenn er mit den fälligen Hausgeldzahlungen erheblich in Rückstand ist.
Streitig ist hier allein die rechtsdogmatische Begründung. Die überwiegende Meinung steht auf dem Standpunkt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könne ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB ausüben.[1] Andere sind der Auffassung, der Ausschluss eines säumigen Wohnungseigentümers von Versorgungsleistungen der Gemeinschaft bei erheblichen Hausgeldrückständen entspreche schlicht ordnungsmäßiger Verwaltung und könne daher mehrheitlich beschlossen werden, die Voraussetzungen eines Zurückbehaltungsrechts nach § 273 BGB seien hingegen nicht gegeben. Diese Auseinandersetzung ist für die Praxis der Wohnungseigentumsverwaltung und die Gemeinschaften freilich müßig und nicht von gesteigerter Relevanz. Wichtig ist allein, dass ein säumiger Wohnungseigentümer dann, wenn er mit den Hausgeldzahlungen in erheblichem Maß in Rückstand ist, von Versorgungsleistungen seitens der Gemeinschaft ausgeschlossen bzw. abgetrennt werden kann.
Individuelle Versorgungsverträge
Zu beachten ist natürlich, dass die Beschlussfassung über eine Versorgungssperre regelmäßig dann ins Leere läuft, wenn die Versorgungsverträge individuell mit den einzelnen Wohnungseigentümern abgeschlossen werden. Dies ist überwiegend bei der Stromversorgung, teilweise aber auch bei der Wärmelieferung der Fall. Denn ein Leistungsausschluss kann selbstverständlich nur erfolgen, wenn die Leistung Gegenstand eines Vertragsverhältnisses zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und einem Dritten ist. In vielen Fällen wird sich jedenfalls die Beschlussfassung über eine Versorgungssperre auf den Ausschluss der Belieferung mit (Kalt-)Wasser beschränken. Die Gemeinschaft ist jedenfalls nicht berechtigt, die Versorgungsleitungen zu kappen, wenn der säumige Eigentümer direkter und unmittelbarer Vertragspartner des Versorgungsunternehmens ist.
Ausnahmsweise aber kann die Versorgungssperre auch dann die Stromzufuhr erfassen, wenn der betroffene Miteigentümer zwar den Strom direkt von dem Stromversorgungsunternehmen bezieht und dieses auch ihm gegenüber d...
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