Versorgungssperre im Mietverhältnis / 2 Versorgungssperre nach Mietende

Ist das Mietverhältnis beendet, so ist der Vermieter grundsätzlich nicht mehr verpflichtet, die Mietsache mit Wärme zu versorgen.^[1] Nur ausnahmsweise kann eine derartige Verpflichtung aus dem Grundsatz von Treu und Glauben^[2] hergeleitet werden. Dies setzt voraus, dass das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung der Versorgung das Interesse des Vermieters an der Versorgungseinstellung erheblich übersteigt.

Praxis-Beispiel

Besonderes Interesse des Mieters

Ein besonderes Interesse des Mieters kann insbesondere angenommen werden,

• wenn die Einstellung der Versorgungsleistungen mit einer Gesundheitsgefährdung verbunden ist oder
• wenn dem Mieter durch die Versorgungssperre ein besonders hoher Schaden droht.^[3]

Allerdings muss die Versorgung nur dann aufrechterhalten werden, wenn dies dem Vermieter zugemutet werden kann; insbesondere darf dem Vermieter kein finanzieller Schaden entstehen. Der Mieter muss demnach zur Zahlung der Nutzungsentschädigung bereit und in der Lage sein.^[4] Dies kann vor allem dann gelten, wenn wegen anderer Gründe als Zahlungsverzug gekündigt wird. Anderenfalls – gerade, wenn nichts bezahlt wird – kann der Vermieter die Versorgungsleistungen einstellen.

Achtung

Mieter zahlt nur die Betriebskostenvorauszahlung

Dieser Fall ist leider umstritten und einzelfallabhängig. Da es bislang Rechtsprechung gibt, die das als ausreichend ansieht, sollten Sie insoweit nicht riskieren, dass Ihnen Kostennachteile entstehen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Mieter auch versuchen kann, den Versorgungsanspruch durch einstweilige Verfügung durchzusetzen.

Praxis-Beispiel

Unzumutbarkeit für Vermieter

Ebenso kann ein Fall der Unzumutbarkeit vorliegen, wenn zu befürchten ist, dass die Mietsache bei Fortdauer der Wasserversorgung einen Schaden erleidet.^[5]

Achtung

Keine willkürliche Versorgungsunterbrechung erlaubt

Keinesfalls darf der Vermieter die Versorgungsleistungen einstellen, um den Mieter möglichst schnell zum Auszug zu bewegen.^[6]

Wichtig

Räumungsfrist gem. § 721 ZPO oder Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO

1. Bis zur Entscheidung:

   Die Versorgungsleistungen sind zu erbringen.^[7]

   Hierzu gibt es erhebliche kritische Stimmen, da noch kein staatlicher Hoheitsakt vorliegt. Bislang ist aber keine andere Rechtsprechung bekannt.

2. Nach Entscheidung zugunsten des Mieters:

   Unstreitig. Die Versorgung ist zu gewährleisten.^[8]

[1] BGH, Urteil v. 6.5.2009, XII ZR 137/07.

[2] § 242 BGB.

[3] KG Berlin, Beschluss v. 16.5.2011, 8 U 2/11 m. abl. Anm. Streyl, NZM 2011, S. 778 betr. Wasserversorgung für Friseurgeschäft.

[4] BGH, a. a. O..

[5] AG Lahnstein, Urteil v. 3.2.2010, 24 C 43/10, WuM 2012 S. 140 betr. Gefahr des Einfrierens von Wasserleitungen bei unzuverlässigem Mieter.

[6] LG Koblenz, Beschluss v. 24.5.2011, 6 S 8/11, WuM 2012 S. 140.

[7] AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 26.4.2010, 5 C 49/10, NJW-RR 2010 S. 1522, a. A. Streyl, Schmidt-Futterer, 15. Aufl. , § 546, Rz. 119.

[8] BGH, a. a. O..