Versammlung: COVID-19 (1)

1 Leitsatz

Können bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung die Vorgaben einer aktuellen Corona-Schutzverordnung eingehalten werden, besteht kein Anlass, die Eigentümerversammlung nicht abzuhalten.

2 Normenkette

§§ 21, 23, 24 WEG; §§ 935ff. ZPO

3 Das Problem

Am 14.5.2020 beschließen die Wohnungseigentümer eine Reparatur der Außenfassaden inklusive der Außenflächen der Garagen. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Zusätzlich stellt er einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung, die gefassten Beschlüsse außer Kraft zu setzen. Die Versammlung habe aufgrund der COVID-19-Pandemie zur Unzeit stattgefunden. Im Übrigen müssten vor den beschlossenen Maßnahmen zuerst gravierende Schäden an der Hausfassade untersucht und beseitigt werden.

4 Die Entscheidung

Der Antrag hat keinen Erfolg! Von einem überwiegenden Anfechtungsinteresse sei nur auszugehen, wenn ohne Eilrechtsschutz die Besorgnis irreversibler Schäden bestehe oder jedenfalls bei unstreitiger Sach- und klarer Rechtslage die Fehlerhaftigkeit des Beschlusses offenkundig sei. So liege es nicht. An der Versammlung hätten nur 7 Personen teilgenommen. Der Versammlungsraum habe eine Größe von 100 m² aufgewiesen. Die geforderten Abstände seien daher eingehalten worden.

Hinweis

1. Beraumt der Verwalter eine Versammlung an, obwohl das öffentliche Recht diese nicht zulässt, sind alle dort gefassten Beschlüsse jedenfalls anfechtbar. Es ist aber auch vorstellbar, dass der Verstoß gegen das öffentliche Recht eine Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse nach sich zieht. Jedenfalls ist kein Wohnungseigentümer gezwungen, zu solch einer Versammlung zu erscheinen. Ist eine Versammlung hingegen grundsätzlich möglich, obliegt es dem Ermessen des Verwalters, wann, wo, zu welchem Zeitpunkt, an welchem Ort und zu welcher Stätte die Versammlung einberufen wird. Eine aktuelle Besonderheit ist, dass das Ermessen bei der jeweiligen Auswahl sich auch vom öffentlichen Recht leiten lassen muss. Bei der Abhaltung der Versammlung sind die jeweils örtlich geltenden Bestimmungen einzuhalten. Der Verwalter muss vor allem eine Versammlungsstätte wählen, die es ermöglicht, dass der notwendige Mindestabstand zwischen den Versammlungsteilnehmern und den Mitarbeitern des Verwalters sowie die weiteren Hygienemaßnahmen wie das Händewaschen und eine Desinfektion eingehalten werden können. Ein Bauwagen, ein Heizungskeller oder das Büro des Verwalters werden damit regelmäßig als Versammlungsstätte ausscheiden.

   Bestimmt der Verwalter eine ungeeignete Versammlungsstätte, dürfte kein Wohnungseigentümer verpflichtet sein, an der Versammlung teilzunehmen. Sind Wohnungseigentümer wegen der Ungeeignetheit der Versammlungsstätte der Versammlung ferngeblieben, dürften dennoch gefasste Beschlüsse keiner ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen, und zwar nicht nichtig, aber anfechtbar sein. Die Pflicht, während der Versammlung für die Einhaltung des öffentlichen Rechts zu sorgen, ist Teil der Versammlungsleitung und wieder Aufgabe des konkreten Verwalters. Ihm obliegt es z. B., für den Mindestabstand zwischen den Teilnehmern zu sorgen und auch auf die Hygiene zu achten. Was im Einzelnen gilt, ist eine Frage des Infektionsschutzes und der aktuellen Bestimmungen. Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, dem Verwalter insoweit durch Beschluss Weisungen zu erteilen.

   Es ist Aufgabe des konkreten Verwalters als geborenem Versammlungsleiter, zu entscheiden, ob eine Versammlung aus hygienischen Gründen unterbrochen, verlegt oder vertagt wird. Die Wohnungseigentümer sind auch insoweit berechtigt, ihm durch Beschluss Weisungen zu erteilen. Sie können auch Beschlüsse zur Geschäftsordnung fassen. Insoweit gelten die allgemeinen Regelungen.

   Die Wohnungseigentümer haben entsprechend ihrem Recht, das Rauchen zu erlauben oder zu verbieten oder Regelungen zum Essen, Trinken und zum Gebrauch von Handys zu treffen, eine Kompetenz, das Tragen von Mund-Nasen-Bedeckungen zu beschließen. Auch der Verwalter ist im Rahmen seines Hausrechts berechtigt, diese Anordnung zu treffen. Ist ein Wohnungseigentümer nicht bereit, sich dieser Maßnahme zu unterwerfen, ist als ultima ratio vorstellbar, ihn von der Versammlung zu entfernen. Problematisch ist allerdings, wenn diese Maßnahmen vor der Versammlung nicht als Möglichkeit angekündigt worden waren und der Verwalter auch keine Mund-Nasen-Bedeckungen bereithält. Insoweit muss die Versammlung gegebenenfalls unterbrochen oder vertagt werden. Sie fortzusetzen, ohne einem Wohnungseigentümer die Möglichkeit zu geben, eine Mund-Nasen-Bedeckung kurzfristig zu beschaffen, dürfte alle Beschlüsse wenigstens anfechtbar machen.

2. Nach h. M. überwiegt das Vollzugs- das Aussetzungsinteresse (Hügel/Elzer, WEG, 3. Auflage, Vor §§ 43ff. Rz. 46). Anders ist es nur in Ausnahmefällen. Diese konnte das AG nicht erkennen. Ob dem tatsächlich so war, ist jeweils Tatfrage. Klar ist aber, dass Versammlungen auch in COVID-19-Zeiten nicht grundsätzlich unmöglich sind. Die WEG-Reform hat hieran nichts geändert, wohl aber am Verfahrensrecht. Denn der Antrag auf Erlass einer einstweili...