Versagung der Verwalterzustimmung bei russischem Staatsbürger ohne Wohnsitz in der EU

Leitsatz

1. Berechtigte Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung der Wohnung an einen russischen Staatsbürger ohne Wohnsitz in der EU mit alleinigem Besuchsvisum für 90 Tage und ohne Gestattung einer Erwerbstätigkeit
2. Zulässige Zweitbeschlussfassung

Normenkette

§§ 12, 21 WEG

Kommentar

1. Handelt es sich bei den Erwerbern eines Wohnungseigentums um russische Staatsbürger ohne Wohnsitz in der EU (hier: Wohnsitz in Moskau), die jeweils nur ein Besuchsvisum für 90 Tage ohne Gestattung einer Erwerbstätigkeit vorweisen können, besteht ein wichtiger Grund zur Versagung der vereinbarten Veräußerungszustimmung. Da die Gemeinschaft für Wohngeldausfälle zu haften hat, ist ihr eine absehbar erschwerte Geltendmachung von Ansprüchen insoweit nicht zuzumuten. Dies gilt insbesondere bei einem Wohnsitz der Erwerbsinteressenten in der russischen Föderation, in der die Durchsetzung von Ansprüchen und deutschen Urteilen nicht möglich ist. Es gibt dort kein Anerkennungsverfahren für deutsche Entscheidungen. Auch eine öffentliche Zustellung nach deutschem Recht kommt hier nicht in Betracht, wenn ein Wohnsitz der Erwerber bekannt ist. Auch die im Rechtsstreit vorgelegten Verdienstbescheinigungen der Erwerber sind jedenfalls ohne zusätzliche Angaben nicht ausreichend. Selbst wenn für die Frau ein durchschnittliches Monatseinkommen von 68.343 Rubel und für den Mann von 34.913 Rubel angesprochen wurde, handelt es sich dabei um ca. 1.700 bzw. 873 EUR. Da Erwerber nicht nur laufende Wohngelder, sondern ggf. auch weitere Umlagen zu tragen haben, hätte klägerseits dargelegt werden müssen, wie Erwerber solche Kosten dennoch tragen könnten. Den Vorwurf einer Diskriminierung von Ausländern widerlegte die Klägerseite selbst, da sie von sich aus behauptete, Ausländer mit ausländischem Pass zu sein. Die beschließenden Beklagten haben demgegenüber einen sachlichen Grund zur Ablehnung vorgetragen, wenn sie auf völlige Erfolglosigkeit von gerichtlichen Maßnahmen gegenüber den Erwerbern sprachen. Solche Bedenken wurden klägerseits nicht ausgeräumt.
2. Auch Zweitbeschlussfassung entsprach vorliegend ordnungsgemäßer Verwaltung (auch in Anbetracht des noch rechtshängigen Anfechtungs-Vorverfahrens; vgl. LG Düsseldorf v. 16.3.2011, 25 S 56/10). Erneute Beschlussfassung ist sogar trotz entgegenstehender Rechtskraft einer gerichtlichen Entscheidung grundsätzlich möglich und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 WEG (BGH, NJW 2003 S. 3476), wobei dies erst recht gilt, sofern noch keine rechtskräftige Entscheidung über einen angefochtenen Erstbeschluss ergangen ist. Dass Eigentümer durch inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse eine Rechtskraft gerichtlicher Entscheidungen "unterlaufen" können, stellt die Konsequenz aus der "autonomen Beschlusszuständigkeit einer Gemeinschaft" dar (vgl. LG Hamburg v. 11.2.2011, 318 S 121/10 unter Bezugnahme auf BGH, NJW 1991 S. 997). Ordnungsgemäßer Verwaltung könnte ein Zweitbeschluss ausnahmsweise nur dann nicht entsprechen, wenn der inhaltsgleiche Zweitbeschluss oder ein mehrfach wiederholter Beschluss in der Hoffnung gefasst wurde, bei Wiederholung werde die Anfechtungsfrist versäumt oder es werde wegen finanzieller Erschöpfung auf Anfechtung verzichtet. Von einem derartigen Rechtsmissbrauch nach Rüge formeller Fehler (fehlerhafte Einladung) war vorliegend nicht auszugehen.

Link zur Entscheidung

AG Berlin-Wedding, Urteil vom 27.08.2012, 21b C 75/12