AG Berlin-Wedding Urteil vom 27.08.2012 - 21b C 75/12

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils bezüglich der Kosten vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags Sicherheit leistet.

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer des Sondereigentums Nummer 9 des Objektes in Berlin Reinickendorf, für das monatlich circa 100 EUR Wohngeld anfallen. Nach der Teilungserklärung des Notars vom 27. März 2002, § 6 Ziff. 2 bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters. Dies ist auch im Grundbuch eingetragen. Der Kläger veräußerte sein Sondereigentum an …. Die Erwerber haben die russische Staatsbürgerschaft, wohnen in Moskau und haben keinen Wohnsitz in Deutschland. Ein Visum erhielten die Erwerber für 90 Tage ohne Arbeitserlaubnis. Die Verwaltung stimmte dem Verkauf der Wohnung nicht zu. Im Beschluss der Eigentümerversammlung vom 8. Februar 2012 zu TOP 11 verweigerte die Verwaltung die Zustimmung zum Verkauf mit der Begründung, die Durchsetzung von Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Bürger aus Nicht EU Staaten ohne Wohnsitz in einem EU Land, sei schwierig bis unmöglich. Rechtskräftige Zustellungen seien mit langen Fristen und hohen Zusatzkosten verbunden. Zu dieser Versammlung hatte die Verwaltung mit gedrucktem Datum 23.5.2010 durchgestrichen und von Hand auf 15. Januar 2012 geändert, – so vom Kläger vorgelegt – eingeladen. In einer weiteren Eigentümerversammlung vom 31. Mai 2012 lehnten die Eigentümer erneut durch Beschluss eine Zustimmung zum Verkauf ab.

Der Kläger behauptet, die Erwerber seien solvent und hätten den Kaufpreis fristgerecht hinterlegt. Es gäbe keine Anhaltspunkte dafür, dass sie die ihnen obliegenden Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht erfüllen könnten. Die Erwerber hätten den Kaufpreis in voller Höhe am 17. Januar 2012 auf das Notaranderkonto überwiesen. Die Einladung zur Eigentümerversammlung sei nicht ordnungsgemäß, da dieser ein frei erfundenes Datum trage. Er sei nie aufgefordert worden, Auskünfte über die Vermögensverhältnisse der Erwerber zu erteilen. Es seien lediglich Bürgschaften in exorbitanter Höhe gefordert worden. Sollten Zustellungen in Moskau nicht möglich sein, könne öffentlich zugestellt werden. Er, der Kläger, stamme aus Serbien, dort fehle ebenfalls ein bilaterales Abkommen über die Zustellungen gerichtlicher Schriftstücke. Die Beklagten diskriminierten sämtlicher Ausländer, wenn sie der Auffassung seien, dass Ausländer generell einen wichtigen Grund in ihrer Person zur Verweigerung der Zustimmung zum Erwerb böten. Die Beklagten hätten generelle Vorurteile gegen russische Staatsbürger mit Wohnsitz in der russischen Republik. Auch in der Eigentümerversammlung vom 31. Mai 2012 hätten die Eigentümer kein Interesse an einer Einsicht der Unterlagen gehabt, die der Kläger zu der Versammlung mitgebracht habe. Der zweite Beschluss vom 31.5.2012 über dieselbe Angelegenheit widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Erwerber wohnten unter der in den Pässen angegebenen Anschrift.

Der Kläger beantragt,

1. festzustellen, dass der Beschluss der Eigentümer in der Eigentümerversammlung vom 8.2.2012 zu TOP 11, mit dem die Zustimmung zum Verkauf der Wohnung Nummer neun gemäß Kaufvertrag Notar … vom 28.12.2011, Urkundenrolle Nummer …/2011, verweigert wurde, nichtig ist;

2. festzustellen, dass der Beschluss der Eigentümer in der Eigentümerversammlung vom 31.5.2012 zu TOP 5, mit dem die Zustimmung zum Verkauf der Wohnung Nummer 9 gemäß Kaufvertrag des Notars … vom 28.12.2011, Urkundenrolle Nummer …/11, verweigert wurde, nichtig ist;

   hilfsweise,

   dass die vorgenannten Beschlüsse ungültig sind,

3. die Beklagten zu verpflichten, der Veräußerung der Wohnung des Klägers (Sondereigentumsnummer 9) an … gem. Kaufvertrag des Notars … vom 28.12.2011,

   Urkundenrolle-Nr. …/11, zuzustimmen und den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage, die … in Berlin GmbH anzuweisen, die Zustimmung zu der vorgenannten Veräußerung in notariell beglaubigter Form zu erteilen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, einem Eigentumserwerb durch die Käufer … nicht zustimmen zu müssen. Der Kläger habe nicht ausreichend Informationen über die Vermögensverhältnisse der Erwerber gegeben, so dass die Beklagten nicht ausreichend hätten prüfen können, ob wichtige Gründe gegen die Erwerber sprächen. So habe der Kläger in der Versammlung vom 8. Februar 2012 abgelehnt, die Erwerber auf deren Bonität hin anzusprechen. Hinzu komme, dass eine von einem deutschen Gericht erhobene Klage in der Russischen Föderation nicht zugestellt werden könne, da es an einem bilateralen Abkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Russischen Föderation über die Zustellung gerichtlicher Schriftstücke fehle und außerdem ein Urteil dort nicht voll...