VERMIETERWECHSEL - Keine Berufung auf Mietrückstände des Vorvermieters

Leitsatz

Ein Vermieter kann eine Kündigung nicht mit Mietrückständen begründen, die vor dem Eigentumsübergang entstanden sind, es sei denn, diese Mietrückstände wurden ihm vom Veräußerer bzw. Vorvermieter abgetreten.

Fakten:

Der neue Vermieter verlangt aufgrund der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Vorvermieters Räumung und Zahlung restlicher Mieten. Die Mietrückstände stammten aus der Zeit vor der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Das Gericht gibt dem Mieter Recht. Nachdem der neue Vermieter als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde und damit in das Mietverhältnis eintrat, war er als Vermieter zwar auch zur Kündigung berechtigt. Grundsätzlich tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten eines Mietverhältnisses so ein, wie sie in diesem Zeitpunkt bestehen. Dies gilt auch für das Abwicklungsverhältnis aufgrund einer vom früheren Vermieter erklärten Kündigung. Allerdings beruht das Rechtzurfristlosen Kündigung darauf, dass einer Vertragspartei die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar ist. Insoweit ist es beim Zahlungsverzug entscheidend, ob die zur Begründung der Kündigung herangezogenen Rückstände dem Kündigungsberechtigten überhaupt materiell zustehen. Solche Rückstände können eine Kündigung des Erwerbers nur dann begründen, wenn sie ihm vom Veräußerer abgetreten wurden. Das ist hier nicht der Fall.

Link zur Entscheidung

LG Berlin, Urteil vom 18.01.2005, 63 S 354/04

Fazit:

Der neue Vermieter hätte wegen alter Mietrückstände entweder erneut kündigen oder sich die Rechte des Vorvermieters nachweisbar abtreten lassen müssen. Das Gericht hat zur Frage, ob ein dem kündigenden Vermieter nicht zustehender Mietrückstand die Kündigung wegen Zahlungsverzugs begründen kann, die Revision zugelassen.