Vermieter haftet nur bei Verschulden

Leitsatz

Ist die Durchführung unvermeidbarer Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum erforderlich, ist der Teileigentümer im Rahmen eines Mietvertrags für Beeinträchtigungen der Mietsache gegenüber dem Mieter nur dann schadensersatzpflichtig, wenn ihn ein Verschulden i.S.d. § 538 BGB trifft.

Fakten:

Die Wohnungseigentümer beschlossen die Sanierung der Außenfassade der Wohnanlage in der Zeit von Dezember bis Januar. Durch die Einrüstung und Abdeckung der Fassade mit dunklen Planen war die Auslage des im Erdgeschoss gelegenen vermieteten Teileigentums eines Eigentümers weitgehend unsichtbar. Die Mieterin macht nunmehr gegenüber dem vermietenden Eigentümer Schadensersatzansprüche wegen entgangenen Gewinns geltend. Dieser Anspruch ist jedoch nicht begründet, da den Vermieter des Teileigentums kein Verschulden am eingetretenen Schaden trifft. Zum einen hat ein einzelner Wohnungseigentümer bei einer Großanlage mit sehr vielen Eigentümern faktisch keinen Einfluss auf den Zeitpunkt der Durchführung einer Baumaßnahme. Zum anderen war die Fassade in einem derart maroden Zustand, dass die Sanierungsmaßnahmen umgehend hatten durchgeführt werden müssen.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2000, 15 U 161/99

Fazit:

Da hier ein Geschäftsraummietverhältnis bestand, sind die einschlägigen Bestimmungen des Mietrechts für die Rechte der Mietvertragsparteien maßgeblich. Dass der Teileigentümer Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage ist, ändert für das Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander nichts. Insoweit werden etwaige Schadensersatzansprüche hinsichtlich der Nutzbarkeit der Mietsache abschließend durch die §§ 537 ff. BGB geregelt.