Verkehrssicherung im Wohnungseigentum (WEMoG) / 1.2 Schutzmaßnahmen

Verwalter sollten möglichst durch geeignete Maßnahmen eine Haftung von vornherein ausschließen und für den Fall der Fälle für ausreichenden Versicherungsschutz sorgen.

1.2.1 Vertragsgestaltung

Keinesfalls sollte der Verwalter im Verwaltervertrag ausdrücklich Pflichten der Verkehrssicherung übernehmen. Andernfalls ist er unstreitig zur Verkehrssicherung verpflichtet und haftet geschädigten Wohnungseigentümern unmittelbar. Über den im Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich geregelten Pflichtenkatalog hinaus sollte der Verwalter auch keine leeren Floskeln bemühen, die auf die Übernahme der Verkehrssicherungspflicht schließen lassen, wie z. B.: "Der Verwalter hat alles zu tun, was für die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist." Freilich ist stets zu berücksichtigen, dass der Verwalter im Fall der Verletzung seiner Organpflichten zur Verkehrssicherung stets seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Regress genommen werden kann.

Da es sich beim Verwaltervertrag in aller Regel um einen Formularvertrag handelt, der der Inhaltskontrolle nach den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt, kann der Verwalter für den Bereich der Verkehrssicherungspflichten höchst praxisrelevant seine Haftung für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit weder dem Grunde noch der Höhe nach begrenzen.^[1] Für Sachschäden kann er sie auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzen.^[2]

[1] § 309 Nr. 7a BGB.

[2] § 309 Nr. 7. b) BGB.

1.2.2 Versicherungsschutz

1.2.2.1 Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Sowohl die Wohnungseigentümer als auch der Verwalter können einer Inanspruchnahme wegen Verletzung ihrer Verkehrssicherungspflichten vorbeugen. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung erstreckt sich neben der Haftung der Wohnungseigentümer in aller Regel nämlich auch auf eine solche des Verwalters und hat zum Inhalt, dass Schadensersatzansprüche insbesondere aus der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten befriedigt werden. Zwar gehört der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung nach der Bestimmung des § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG stets zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, weshalb auch ein jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG den Abschluss einer solchen notfalls gerichtlich erzwingen kann. Dieses Recht hat allerdings der Verwalter nicht. Auch aus der Generalklausel des § 27 WEG ergibt sich keine Berechtigung zum eigenständigen Abschluss einer solchen Versicherung.

Amtsübernahme vs. Versicherungsschutz

Steht die Übernahme einer neuen Verwaltung an, sollte der Verwalter unbedingt Informationen dahingehend einholen, ob in der Gemeinschaft entsprechender Versicherungsschutz besteht. In seinem eigenen Interesse sollte der Verwalter eine Amtsübernahme davon abhängig machen, dass die Eigentümergemeinschaft eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließt oder den Verwalter zum Abschluss einer solchen ermächtigt.

Versicherungsnehmerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die einzelnen Wohnungseigentümer sind daneben sog. Mitversicherte i. S. d. §§ 43ff.VVG. Versichert sind

• die persönliche gesetzliche Haftpflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem gemeinschaftlichen Eigentum,
• die persönliche gesetzliche Haftpflicht des Verwalters und der einzelnen Wohnungseigentümer, sofern sie im Interesse und für Zwecke der Gemeinschaft tätig waren und
• die persönliche gesetzliche Haftpflicht des Hausmeisters sowie sonstigen Angestellten der Eigentümergemeinschaft (etwa Reinigungs- und Gartenpflegekräfte), die das versicherte Objekt gemäß Vertrag betreuen.

Nicht versicherbar sind über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht der Eigentümergemeinschaft Schäden am Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie Haftpflichtansprüche der Gemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer wegen einer Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Für frühzeitigen Versicherungsschutz sorgen

Versicherungsschutz besteht für die vertraglich vereinbarte Zeit. Bei einem Neubau empfiehlt sich ein möglichst frühzeitiger Vertragsabschluss, spätestens zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Objekts. Ist die eigentliche Schadensursache bereits vor Vertragsbeginn entstanden, besteht Versicherungsschutz unter der Voraussetzung, dass diese den Versicherungsnehmern bei Vertragsschluss nicht bekannt war und noch keine Ersatzansprüche gegen den Eigentümer gerichtet wurden.

1.2.2.2 Zusatzversicherungen

Betriebshaftpflichtversicherung

Ist der Verwalter nicht bereits über die Haus- und Grundbesitzerhaftplichtversicherung der Eigentümergemeinschaft versichert, kann er entsprechenden Versicherungsschutz über eine Betriebshaftpflichtversicherung herbeiführen. Nach dem "Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum" muss der Wohnungseigentumsverwalter zwar einen Versicherungsschutz nachweisen. Allerdings bezieht sich die Versicherungspflicht allein auf Vermögensschäden in Form einer Vermögenschadenhaftpflichtversicherung, weshalb also der zusätzliche Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung dringen...