Dachziegel/Dachrinne
Insbesondere nach heftigen Regenfällen und Sturm kann alters- und zustandsabhängig eine Gefahr durch gelockerte Dachziegel bestehen. In derartigen Fällen sollte umgehend ein Fachunternehmen zwecks Kontrolle der Dachhaut beauftragt werden. Zwar dürfte der Verwalter zur entsprechenden Beauftragung bereits auf Grundlage seiner Verpflichtung zur Nachteilsabwendung gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG berechtigt sein. Empfehlenswert ist hiervon unabhängig die Herbeiführung eines entsprechenden Gestattungsbeschlusses durch die Wohnungseigentümer.
Beschlussmuster: Beauftragung eines Unternehmens mit der Prüfung des Daches nach Sturm und Unwetter
TOP XX: Beauftragung eines Unternehmens mit der Prüfung des Daches nach Sturm und Unwetter
Der Verwalter weist die Wohnungseigentümer darauf hin, dass diese als Gebäudeunterhaltungspflichtige nach der Bestimmung des § 836 BGB insbesondere für herabfallende Dachbestandteile eintrittspflichtig sind und auch ihn persönlich die Gebäudeunterhaltungspflicht nach den Bestimmungen der §§ 838, 836 BGB treffen kann.
Zur Vermeidung von Haftungsfällen ermächtigen die Wohnungseigentümer den Verwalter, nach starkem Sturm und heftigen Regenfällen ein Fachunternehmen seiner Wahl zu beauftragen, die gemeinschaftliche Dachfläche auf Schäden zu untersuchen. Geht von gelockerten Dachziegeln oder einer gelockerten Dachrinne eine akute Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen aus, ist der Verwalter ermächtigt, entsprechende Erhaltungsmaßnahmen unverzüglich in Auftrag zu geben.
Die Finanzierung dieser Maßnahmen erfolgt soweit möglich aus den laufenden Hausgeldern. Sind ausreichende Mittel nicht vorhanden, ist der Verwalter zu einem entsprechenden Zugriff auf die Erhaltungsrücklage zum Ausgleich der Rechnungen ermächtigt.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
___________________________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Dachlawinen
Höchstrichterlich nicht abschließend geklärt ist die Frage, welche Vorkehrungen zu treffen sind, um Schutz vor Dachlawinen zu gewährleisten. Grundsätzlich gilt auch hier – wie im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht –, dass die Gemeinschaft nur dann aus einem Unterlassen in Anspruch genommen werden kann, wenn sie eine Rechtspflicht hatte, Vorkehrungen zu treffen, um einen durch Schneesturz entstehenden Schaden abzuwenden.[1] Stets sind insoweit jedenfalls die Besonderheiten des konkreten Einzelfalls maßgeblich. Folgende Aspekte sind zu berücksichtigen:
Sind Schneefanggitter durch Orts- bzw. Gemeindesatzung vorgeschrieben, im Übrigen ortsüblich oder kommt es wegen der starken Dachneigung der Wohnanlage und den örtlichen Witterungsverhältnissen immer wieder zu Dachlawinen, sind Schneefanggitter anzubringen.[2]
Trotz Schneefanggitters eine Lawine: keine Haftung!
Sind Schneefanggitter vorhanden und kommt es dennoch zum Abgang einer Dachlawine mit Sach- oder Personenschaden, scheidet eine Haftung aus. Auch sind zusätzliche Maßnahmen nicht erforderlich wie etwa das Aufstellen von Warnschildern.[3]
- Im Allgemeinen sind in Gebieten mit wenig Schneefall keine Sicherungsmaßnahmen erforderlich.[4] Etwas anderes gilt freilich dann, wenn durch Orts- oder Gemeindesatzung das Anbringen von Schneefanggittern vorgeschrieben ist.
- Im Übrigen sind Dritte nicht vor Dachlawinen zu schützen. Liegen also keine besonderen Umstände wie die allgemeine Schneelage des Ortes oder eine besondere Beschaffenheit und Lage des Gebäudes vor, kommt auch eine Haftung im Fall des Abgangs einer Schneelawine nicht in Betracht.[5]
Was soll der Verwalter tun?
Zunächst sollten Erkundigungen darüber eingeholt werden, ob ggf. eine Ortssatzung das Anbringen von Schneefanggittern vorschreibt. Ist dies nicht der Fall, kommt es letztlich auf den Einzelfall an. Liegt die Wohnanlage in einer noch einigermaßen "schneesicheren" Region, sollte die Beschlussfassung über das Anbringen von Schneefanggittern initiiert werden. Dies freilich erst Recht, wenn dies eine Ortssatzung vorschreibt. Auch bei starker Dachneigung und/oder in dem Fall, dass ortsbezogen Gebäude überwiegend mit Schneefanggittern ausgestattet sind, sollten diese montiert werden.
Beschlussmuster: Anbringen von Schneefanggittern am Gebäudedach
TOP XX: Anbringen von Schneefanggittern
Nach der geltenden Ortssatzung müssen Schneefanggitter im Bereich des gemeinschaftlichen Dachs vorhanden sein. Der Verwalter hat daher im Vorfeld dieser Eigentümerversammlung 3 Vergleichsangebote geeigneter Fachunternehmen eingeholt, die er den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben übersandt hat. Die Wohnungseigentümer beschließen, den Verwalter zu ermächtigten, die Firma ____ gemäß ihrem Angebot vom ____ mit der Montage eines Schneefanggitters auf dem gemeinschaftlichen Gebäudedach zu beauftragen. Die Kosten in Höhe von ____ EUR werden aus der Erhaltungsrücklage finanziert.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: ...
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