Keinesfalls sollte der Verwalter im Verwaltervertrag ausdrücklich Pflichten der Verkehrssicherung übernehmen. Andernfalls ist er unstreitig zur Verkehrssicherung verpflichtet und haftet geschädigten Wohnungseigentümern unmittelbar. Über den im Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich geregelten Pflichtenkatalog hinaus sollte der Verwalter auch keine leeren Floskeln bemühen, die auf die Übernahme der Verkehrssicherungspflicht schließen lassen, wie z. B.: "Der Verwalter hat alles zu tun, was für die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist." Freilich ist stets zu berücksichtigen, dass der Verwalter im Fall der Verletzung seiner Organpflichten zur Verkehrssicherung stets seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Regress genommen werden kann.
Da es sich beim Verwaltervertrag in aller Regel um einen Formularvertrag handelt, der der Inhaltskontrolle nach den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt, kann der Verwalter für den Bereich der Verkehrssicherungspflichten höchst praxisrelevant seine Haftung für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit weder dem Grunde noch der Höhe nach begrenzen.[1] Für Sachschäden kann er sie auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzen.[2]
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