Verjährung von Wohngeldansprüchen; Wohngeldinkasso

Leitsatz

1. Fällige Wohngeldansprüche aus 2001 sind grds. nach dem 31.12.2004 verjährt
2. Die Eigentümergemeinschaft muss sich im Regelfall die Kenntnis eines Verwalters vom Bestehen eines Wohngeldanspruchs zurechnen lassen (Ausnahme: Bewusstes Zusammenwirken des Verwalters mit dem Wohngeldschuldner zum Nachteil der Gemeinschaft)
3. Verwalter zu unverzüglichem Wohngeldinkasso verpflichtet

Normenkette

§ 28 WEG; §§ 166 Abs. 1, 194, 195, 199 Abs. 1 BGB; Art. 229 § 6 Abs. 1 und Abs. 4 EGBGB

Kommentar

1. Nach neuem BGB-Recht beginnt die dreijährige Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahrs, in dem ein Anspruch entstanden ist und ein Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. In 2001 fällig gewordene Wohngeldansprüche sind hier im Regelfall mit Ablauf des 31.12.2004 verjährt.

2. Die Kenntnis des Verwalters vom Bestehen eines Anspruchs ist grds. der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen, es sei denn, der Wohngeldschuldner kann sich nach Treu und Glauben auf die Kenntnis des Vertretenen (der Gemeinschaft) nicht berufen, weil der Vertreter (Verwalter) mit ihm bewusst zum Nachteil der Gemeinschaft zusammengewirkt hat.

   Über Zurückverweisung muss vorliegend hinsichtlich der Verjährung der gegenständlichen Wohngeldansprüche noch in tatsächlicher Hinsicht überprüft werden, ob die Kenntnis des damaligen Verwalters von den den Anspruch begründenden Umständen (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB) auch den Wohnungseigentümern nach § 166 BGB zuzurechnen ist.

3. Wohngeldansprüche aus beschlossenen Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen unterliegen nunmehr der allgemeinen Verjährung nach §§ 194 ff. BGB (h. M.), also der grds. dreijährigen Verjährungsfrist (im Gegensatz zum früheren § 197 BGB a. F.). Entstanden ist nun ein Anspruch, sobald er im Wege der Klage geltend gemacht werden kann; Voraussetzung dafür ist regelmäßig dessen Fälligkeit. Zu den Übergangsfällen der Gesetzesänderung nach Art. 229§ 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB schließt sich der Senat der Entscheidung des OLG Karlsruhe (ZIP 2006, 1855) an, d. h. Anknüpfung des Fristbeginns zum 1.1.2002 an die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 BGB n. F.
4. Ein Verwalter hat im Rahmen seiner Pflichtaufgaben den Eingang fälliger (Vorschuss-)Zahlungen zu überwachen und bei deren Ausbleiben zeit- und sachgerecht zu Gunsten einer Gemeinschaft unverzüglich vorzugehen. Damit kann im vorliegenden Fall eine Kenntnis (oder grob fahrlässige Unkenntnis) des Verwalters von bestehenden Wohngeldansprüchen noch im Jahr 2001 nicht in Zweifel gezogen werden. Beim Einzug von Wohngeldforderungen handelt der Verwalter für die Gemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband in Wahrnehmung organschaftlicher Aufgaben (BGH, NJW 2005, 2061, 2063; Wenzel, ZWE 2006, 1, 8). Für die Kenntnis oder das Kennenmüssen gewisser Umstände kommt es nach § 166 Abs. 1 BGB auf die Person des Vertreters, nicht des Vertretenen an. Der Kenntnisstand des Verwalters als Vertreter der Gemeinschaft im Wohngeldinkassobereich ist grds. der Gemeinschaft zuzurechnen (§ 166 BGB; Gaier, NZM 2003, 90, 95).
5. Nicht berufen kann sich ein Schuldner nach Treu und Glauben auf die Kenntnis des Vertretenen (hier: der Gemeinschaft), wenn der Vertreter mit ihm bewusst zum Nachteil der Gemeinschaft zusammengewirkt hat (BGH, NJW 2000, 1405). Da hierfür gewisse Anhaltspunkte aus den Akten ersichtlich sind, war der Streit zu weiteren Tatsachenfeststellungen an das LG zurückzuverweisen.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 07.02.2007, 34 Wx 129/06