Vergemeinschaftungsbeschluss: Noch wirksam? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es im Kern um die Frage, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer individuelle Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer verfolgen kann.

§ 9a Abs. 2 WEG

Hat ein Wohnungseigentümer einen Schaden erlitten, muss er diesen selbst verfolgen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat nach § 9a Abs. 2 WEG insoweit keine Rechte. Ein Wohnungseigentümer könnte der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zwar einen Schadenersatzanspruch abtreten. Das kann man aber nicht beschließen.

Vergemeinschaftung: altes Recht

Im alten Recht konnten die Wohnungseigentümer Ansprüche, die ihnen selbst zustehen, durch Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Ausführung zuweisen. Im Fall müssen die Wohnungseigentümer das so gewollt haben (sofern nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kosten der Wohnungseigentümer sowieso getragen hatte, was in der Vergangenheit häufig der Fall war!). Der Wortlaut des Beschlusses gibt das zwar nicht her. Sein Zweck und Sinn sind aber eindeutig: Der Ex-Verwalter soll Schadensersatz für einen Vorprozess leisten. Das Auslegungsergebnis von AG und LG, die dies anders sehen, ist aber vertretbar. Meinte man, es liege eine Vergemeinschaftung vor, muss man fragen, was für diesen Beschluss seit dem 1.12.2020 gilt. Dies ist mit Ausnahme der Vergemeinschaftung bestimmter Mängelrechte gegen einen Bauträger, die auch weiterhin möglich ist, streitig. Das LG schließt sich den Stimmen an, die der Ansicht sind, ein Vergemeinschaftungsbeschluss sei nachträglich unwirksam geworden. Dies entspricht dem Willen des Gesetzgebers, ist aber streitig. Ein Übergangsproblem.

Vergemeinschaftung: neues Recht

Im aktuellen Recht können die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG bestimmte Mängelrechte gegen den Bauträger vergemeinschaften. Im Übrigen gibt es aber für eine Vergemeinschaftung keine Möglichkeit mehr.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Die Verwaltung muss wissen, welche Rechte und Pflichten von ihr nach § 9a Abs. 2 WEG für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auszuüben und wahrzunehmen sind. Ferner muss die Verwaltung wissen, welche Rechte man heutzutage noch vergemeinschaften kann.