VerfGH Berlin Beschluss vom 31.05.2001 - VerfGH 162/00

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 20.10.2000; Aktenzeichen 64 S 411/98)

Tenor

Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen.

Das Verfahren ist gerichtskostenfrei.

Auslagen werden nicht erstattet.

Tatbestand

I.

1. Die Beteiligten zu 3) und 4) sind seit Dezember 1994 Mieter einer 4-Zimmer-Wohnung in Berlin-Treptow, deren Vermieter der Beschwerdeführer ist. Seit Juli 1996 betrug der monatliche Bruttowarmmietzins für diese Wohnung 807,20 DM einschließlich einer Heizkostenvorauszahlung von 65,87 DM. Mit Schreiben vom 27. Februar 1997 verlangte der Beschwerdeführer eine Erhöhung des Mietzinses um 192,38 DM auf 999,58 DM ab Oktober 1997, da erfolgende Modernisierungsarbeiten durchgeführt habe: Anschluß des Badezimmers an die Gaszentralheizung (Zuschlag 21,08 DM), Einbau einer zentralen Warmwasserversorgung (Zuschlag 25,69 DM), Erneuerung der Elektrosteigleitung für Küche und Bad sowie der Klingel- bzw. Gegensprechanlage (Zuschlag 42,19 DM) und Anbringen eines Vollwärmeschutzes an der Fassade des Hauses (Zuschlag 103,42 DM). Die Beteiligten zu 3) und 4) erfüllten den geltend gemachten Mieterhöhungsanspruch nicht.

Daraufhin erhob der Beschwerdeführer vor dem Amtsgericht Köpenick Klage gegen die Beteiligten zu 3) und 4), mit der er deren Verurteilung u.a. zur Zahlung des Modernisierungszuschlags von monatlich 192,38 DM sowie die Feststellung begehrte, daß die Beteiligten zu 3) und 4) darüber hinaus auch ab April 1998 zur Zahlung des Modernisierungszuschlags verpflichtet seien. Er trug hierzu unter Vorlage eines Wärmeschutznachweises, einer Wärmebedarfsberechnung und von Gasrechnungen u.a. vor, der durchgeführte Vollwärmeschutz führe zu einer Energieeinsparung und sei wirtschaftlich, weil er den Gasverbrauch um circa 50 % reduziere. Die Beteiligten zu 3) und 4) traten der Klage u.a. mit dem Vortrag entgegen, das Mieterhöhungsverlangen vom 27. Februar 1997 sei formal unwirksam, da es aus sich heraus nicht nachvollziehbar sei. Es enthalte weder Erläuterungen zu den abgerechneten Maßnahmen noch auch nur die grundlegende Erklärung, daß es sich dabei überhaupt um eine Modernisierung handele. Hinsichtlich des der Erhöhung zugrundegelegten Vollwärmeschutzes der Fassade hätte der Beschwerdeführer schon im Erhöhungsverlangen nachvollziehbar angeben müssen, welcher Unterschied beim Energieverbrauch mit und ohne Wärmedämmung auftrete.

Das Amtsgericht gab der Klage durch Urteil vom 7. Oktober 1998 im wesentlichen statt und wies sie nur insoweit ab, als der verlangte Modernisierungszuschlag 187,76 DM monatlich überstieg. Die Mieterhöhungserklärung vom 27. Februar 1997 erfülle die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 MHG. Insbesondere sei die Erhöhung hinreichend erläutert. Jedoch sei der Mieterhöhungsanspruch hinsichtlich der Wärmedämmung auf 98,80 DM monatlich zu reduzieren, weil eine Erhöhung, die die Einsparung des Mieters um mehr als 200 % übersteige, insoweit die durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit gezogene Zumutbarkeitsgrenze überschreite.

Gegen dieses Urteil legten die Beteiligten zu 3) und 4) Berufung beim Landgericht Berlin ein und machten u.a. erneut geltend, daß das Mieterhöhungsverlangen vom 27. Februar 1997 schon den formalen Anforderungen nicht entspreche. Es fehlten darin jedwede Angaben zur Frage der Heizkostenersparnis, zum Verhältnis zwischen Heizkostenersparnis und Mieterhöhung sowie zum Wärmedämmeffekt insgesamt. Der Beschwerdeführer vertrat dazu die Ansicht, es sei nicht erforderlich gewesen, die Höhe der zu erwartenden Heizkostenersparnis im Erhöhungsverlangen mitzuteilen. Dies werde der Vermieter im Regelfall auch nicht können, da ihm die konkreten Verbrauchszahlen des Mieters nicht bekannt seien.

Mit Urteil vom 16. März 1999, ergänzt durch Beschluß vom 23. März 1999, gab das Landgericht der Berufung teilweise statt. Der Beschwerdeführer habe keinen Anspruch auf die Umlage der Wärmedämmkosten, da gemäß § 3 Abs. 1 MHG in der Mieterhöhungserklärung dargelegt werden müsse, in welchem Maße sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergebe. Dies werde in der Regel durch eine Wärmebedarfsberechnung erfolgen. Dies sei jedoch in der Mieterhöhungserklärung nicht dargestellt. Insoweit reiche es auch nicht aus, daß im Prozeß eine Wärmebedarfsberechnung eingereicht worden sei. Insoweit hätte es vielmehr einer neuen Mieterhöhungserklärung bedurft. Daher könne dahinstehen, ob durch das Wirtschaftlichkeitsgebot der Modernisierungszuschlag auf das Dreifache der fiktiven Einsparung von Heizkosten begrenzt sei.

2. Mit Beschluß vom 20. Dezember 1999 (VerfGH 38/99) hob der Verfassungsgerichtshof das Urteil des Landgerichts Berlin vom 16. März 1999 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 23. März 1999 auf und verwies die Sache an das Landgericht Berlin zurück. Zur Begründung wird in diesem Beschluß ausgeführt, das angegriffene Urteil verletze den Beschwerdeführer in seinem Grundrecht aus Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB. Die Frage, ob bei Wärmedämmaßnahmen bereits in der Mieterhöhungserklärung gemäß § 3 Abs. 3 MHG dargelegt w...